Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Łodzi

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 lipca 2025 r.

Sąd Apelacyjny w Łodzi I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: Sędzia SA Wiesława Kuberska

Protokolant: Łukasz Wiśniewski

po rozpoznaniu w dniu 16 lipca 2025 r. w Łodzi na rozprawie

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w M.

przeciwko (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w M.

o zapłatę

na skutek apelacji strony pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi

z dnia 3 lipca 2024 r. sygn. akt X GC 175/21

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w M. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w M. kwotę 8.100 (osiem tysięcy sto) zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono, do dnia zapłaty tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt I AGa 313/24

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z 3 lipca 2024 r. Sąd Okręgowy w Łodzi, w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w M. przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w M. o zapłatę, zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 471.087,61 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w zakresie kwoty 467.397,61 zł od 28 września
2022 r. do dnia zapłaty oraz w zakresie kwoty 3.690 zł od 20 kwietnia 2021 r.
do dnia zapłaty (pkt 1a, b), oddalił powództwo w pozostałej części (pkt 2), zasądził od pozwanej na rzecz powódki tytułem zwrotu kosztów procesu kwotę
34.748,15 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty (pkt 3), a także nakazał pobrać na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Łodzi tytułem wydatków pokrytych tymczasowo ze Skarbu Państwa od powódki kwotę 2.240,92 zł, a od pozwanej kwotę
10.940,99 zł (pkt 4a, b).

(wyrok – k. 1154 – 1154 verte)

Powyższe rozstrzygnięcie zostało oparte na ustaleniach, które Sąd Apelacyjny w całości podzielił i przyjął za własne.

Z ustaleń tych wynikało, że pozwana (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w M. jest wpisana do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem (...). Zajmuje się m.in. robotami budowlanymi związanymi ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych oraz kupnem i sprzedażą nieruchomości.

Pozwana była właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w M. przy ul. (...). Na nieruchomości tej w okresie od 2010 r. do 2013 r. prowadziła budowę 2 budynków mieszkalnych wielorodzinnych (A i B). Budynki zostały wybudowane symetrycznie i oparte na kształcie litery „L”, których krótsze ramiona skierowane są do siebie, a pomiędzy nimi jest urządzony wewnętrzny dziedziniec wraz z placem zabaw. Na zewnątrz budynki zostały ocieplone styropianem i wykończone tynkami silikonowymi. Posiadają balkony wykonane
w części na własnej konstrukcji, a w części na płytach wspornikowych wysuniętych z płyt stropów. W budynkach wyodrębniono 99 lokali mieszkalnych oraz garaż wielostanowiskowy. Sąd Rejonowy w Mławie prowadzi dla nieruchomości księgę wieczystą nr (...).

W latach 2013-2014 pozwana zawarła kilkadziesiąt umów o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i sprzedaży oraz umów sprzedaży udziału w lokalu użytkowym – garażu wielostanowiskowym, w wyniku czego lokale mieszkalne i lokal użytkowy stały się własnością i współwłasnością ich nabywców. Jednocześnie tym ostatnim przypadły określone udziały w nieruchomości wspólnej, stanowiącej grunt i części budynków oraz urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Oni też utworzyli Wspólnotę Mieszkaniową (...), wybierając spośród siebie zarząd uprawniony do jej reprezentacji. Od 2020 r. funkcję członka zarządu pełnią M. Ś. i A. W..

Lokal mieszkalny nr (...) został objęty ustawową wspólnością majątkową małżeńską W. K. i M. K. (1). Z kolei właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) jest M. K. (2). Lokal mieszkalny nr (...) został objęty ustawową wspólnością majątkową małżeńską W. M. i A. M., zaś lokal mieszkalny nr (...) ustawową wspólnością majątkową małżeńską R. K. i A. K.. Właścicielem lokalu nr (...) jest J. O.. Każdemu z ww. przysługują określone ułamkiem udziały w nieruchomości wspólnej.

W latach 2014-2016 przeprowadzono kontrole okresowe stanu technicznego sprawności i wartości użytkowej obu budynków, ich estetyki
i otoczenia, podczas których uznano go za bardzo dobry.

W dniu 5 września 2014 r. właścicielka jednego z lokali - K. S. zgłosiła pozwanej wybrzuszenia oraz pęknięcia na elewacji jednego z budynków.

W dniu 28 kwietnia 2017 r. powódka złożyła pozwanej reklamację dotyczącą odpadających cokołów z balkonów, zacieków w klatce budynku A przy wejściu do garażu oraz powstania wilgoci w garażu.

W okresie gwarancyjnym nieruchomości ujawniły się wady i usterki budynków. Naprawy dotyczyły ich elewacji w zakresie spodów płyt balkonowych, odpadających cokołów z balkonów oraz zarysowań na ścianach.

Z czasem na nieruchomości zaczęły się ujawniać inne i na szerszą skalę wady elewacji wynikające ze złego sposobu wykonania termoizolacji oraz wady wykonania balkonów. Wady termoizolacji doraźnie nie stanowiły zagrożenia dla mieszkańców, ale balkony – z powodu odpadania płytek – stanowiły istotne zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi i mienia, a w szczególności dla dzieci znajdujących się na placu zabaw przy budynkach.

W dniach 28 czerwca 2017 r. i 27 czerwca 2018 r. przeprowadzono okresową roczną kontrolę stanu technicznego budynków, w wyniku której stwierdzono, że konieczna jest naprawa okładzin z płytek balkonów oraz naprawa elewacji.

W dniu 26 listopada 2018 r. powódka wezwała pozwaną do wykonania zobowiązania z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości wspólnej na terenie wspólnoty mieszkaniowej do dnia 31 grudnia 2018 r., wskazując na spękania, wybrzuszenia elewacji, odpadające płytki z cokołów balkonów (usterka naprawiona częściowo) oraz zawilgocenie ściany z odpadającym tynkiem przy wejściu do garażu w klatce A.

Pozwana powyższe pismo odebrała w dniu 13 grudnia 2018 r.

Powódka kontaktowała się z pozwaną w sprawie ustalenia terminu spotkania odnośnie usunięcia usterek. Ta natomiast miała skontaktować się
z podwykonawcą w sprawie naprawy elewacji.

W dniu 24 stycznia 2019 r. doszło do spotkania stron, podczas którego ustalono, że:

• pozwana wykona naprawę elewacji na obu budynkach (A i B), która będzie polegała na zerwaniu odchodzącej od ściany struktury (wszystkie uszkodzone miejsca na obu budynkach) oraz położeniu tynku silikonowo-silikatowego; po jego nałożeniu miała zostać pomalowana na nowo ściana, na której wystąpiło uszkodzenie,

• pozwana wykona naprawę cokołów na wskazanych przez Wspólnotę balkonach poprzez skucie pozostałych płytek oraz nałożenie masy naprawczej,

• pozwana usunie przeciek widoczny w budynku A, poziom -1, wejście do garażu – naprawa miała polegać na znalezieniu miejsca wycieku na zewnątrz
i ponownym jego uszczelnieniu,

• pozwana wyceni budowę dodatkowych kominów wentylacyjnych garażu podziemnego.

Termin wykonania prac strony ustaliły najpóźniej do 31 lipca 2019 r. Prace miały zostać wykonane w ramach rękojmi za wady nieruchomości wspólnej.

W kwietniu 2019 r. powódka wezwała pozwaną do wykonania zobowiązań z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości. Pozwana odebrała wezwanie
w dniu 18 kwietnia 2019 r. i zaoferowała:

• usunięcie cokolików i uzupełnienie ubytków na balkonach od 6 maja 2019 r.,

• usunięcie przecieku przy wejściu do klatki od 6 maja 2019 r.,

• naprawę elewacji od 1 lipca 2019 r. – termin uzgodniony z firmą, która wykonywała elewację.

Powódka zaakceptowała przeprowadzenie powyższych robót
w zaproponowanych terminach.

W dniu 13 maja 2019 r. powódka wezwała pozwaną do niezwłocznego przystąpienia do naprawy cokołów balkonów oraz naprawy przecieku przy wejściu do klatki A. Z kolei w wiadomości z dnia 26 czerwca 2019 r. wniosła
o potwierdzenie terminu naprawy elewacji.

W dniach 27-29 czerwca 2019 r. została naprawiona elewacja jedynie na wykuszu od strony południowej w budynku B. Powódka poprosiła o informację dotyczącą dalszych prac.

W dniu 8 lipca 2019 r. powódka skierowała do pozwanej pismo, prosząc
o określenie zakresu oraz terminu naprawy elewacji w ramach rękojmi za wady fizyczne nieruchomości. Pozwana odebrała pismo w dniu 12 lipca 2019 r.

P. W., który na zlecenie pozwanej wykonywał prace elewacyjne, nie poczuwał się do napraw gwarancyjnych i pogwarancyjnych uznając, że wykonał prace zgodnie ze sztuką budowlaną, a wina leży po stronie wad ukrytych wykonania płyt balkonów, izolacji i obróbek blacharskich, które zostały zamontowane do ścian nośnych budynku, a nie do styropianu i ze spadkiem w kierunku ścian.

Wobec braku reakcji pozwanej na wezwania powódki do wykonania prac naprawczych elewacji i balkonów, w grudniu 2019 r. została na zlecenie powódki przeprowadzona ocena techniczna dotycząca wad elewacji i balkonów. Dokonał jej rzeczoznawca, biegły sądowy z zakresu budownictwa J. S.. Stwierdził w niej istnienie wad elewacji budynku oraz wad balkonów przynależnych do lokali mieszkalnych. Uznał też, że wady są wynikiem błędów wykonawczych (błędu w sztuce), a koszt prac koniecznych do wykonania napraw, sprowadzających się w istocie do „zerwania wszystkiego i wykonania na nowo zgodnie z warunkami technicznymi i technologią dedykowaną do tego typu prac”, wyniesie 1.251.205,58 zł netto, tj. 1.351.302,03 zł brutto. Rzeczoznawca uznał też, że przed przystąpieniem do wykonania prac bezwzględnie należy wykonać projekt naprawy elewacji i balkonów.

Koszt sporządzenia powyższej oceny technicznej wyniósł 3.690 zł. Taką też kwotę powódka zapłaciła rzeczoznawcy na podstawie wystawionej przez niego faktury VAT nr (...).

Dysponując powyższą oceną i wynikającym z niej wnioskiem o wadliwości wykonania przez pozwaną umowy sprzedaży lokali mieszkalnych i udziału
w lokalu użytkowym w zakresie elewacji i balkonów stanowiących części wspólne budynków powódka postanowiła zrealizować roszczenie odszkodowawcze na drodze sądowej. Na mocy uchwały nr 2/2020 z dnia 3 marca 2020 r. właściciele poszczególnych lokali stanowiących Wspólnotę wyrazili zgodę na zawarcie
umów przelewu wierzytelności przysługujących im wobec pozwanej, których przedmiotem były roszczenia cywilno-prawne z tytułu rękojmi oraz roszczenia odszkodowawcze w związku z wadami fizycznymi w częściach nieruchomości wspólnej. Celem wykonania uchwały właściciele, poprzez uchwałę nr 3/2020
z 3 marca 2020 r., udzielili zarządowi Wspólnoty pełnomocnictwa do zawierania powyższych umów oraz pełnomocnictwa do podpisania umowy z kancelarią prawną w zakresie dochodzenia roszczeń na drodze sądowej. Za uchwałą głosowali właściciele posiadający 51,94% udziałów w nieruchomości wspólnej,
a przeciw niej – 19,75%.

W późniejszym terminie z różnych powodów właściciele lokali - P. P., M. L., K. M., K. K., H. S. i R. W. odwołali swoje oświadczenia woli wyrażone w formie oddania głosów za ww. uchwałami 2/2020 i 3/2020.

W maju 2020 r. doszło do zawarcia umów przeniesienia na rzecz powódki roszczeń o odszkodowanie przeciwko pozwanej z tytułu wadliwego wykonania części wspólnych nieruchomości oraz roszczeń o naprawę stwierdzonych wad fizycznych przysługujących właścicielom lokali dysponującym (...) części udziałów w nieruchomości wspólnej.

Pismem z 16 października 2020 r. powódka poinformowała pozwaną
o wykonaniu opinii technicznej przez rzeczoznawcę J. S. oraz
o zawarciu umów cesji praw i roszczeń przysługujących właścicielom lokali
z tytułu rękojmi i roszczeń odszkodowawczych.

Pozwana odebrała powyższe pismo w dniu 19 października 2020 r.

Następnie pismem z 9 listopada 2020 r. powódka wezwała pozwaną do zapłaty kwoty 636.057,87 zł brutto z tytułu odszkodowania za wady nieruchomości wspólnej, w terminie 5 dni od dnia otrzymania wezwania.

Pozwana odebrała powyższe wezwanie w dniu 13 listopada 2020 r.
W odpowiedzi zakwestionowała roszczenie co do zasady i co do wysokości. Żądanej kwoty nie zapłaciła.

W dniu 20 maja 2023 r. została przeprowadzona przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w M. kontrola obiektu, tj. budynków A
i B, podczas której stwierdzono, że ich stan techniczny nie powoduje bezpośredniego zagrożenia życia i zdrowia ludzi, wskazano jednak na konieczność wykonania robót budowlanych (prac remontowych) związanych z naprawą tynku mozaikowego na kominach i płytek balkonowych, a także prac zabezpieczających i naprawczych miejscowego zawilgocenia ścian i posadzek piwnicy oraz elewacji budynku.

Ocieplenie budynków A i B należących do Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w M. zostało wykonane w sposób wadliwy, świadczący o braku wiedzy i praktyki wykonawcy robót ociepleniowych metodą (...) ( (...)). Wpływ na to miało również błędne wykonanie warstw wykończeniowych balkonów.

Najistotniejsza wada w wykonaniu ocieplenia wiązała się z zastosowaniem niewłaściwej (nieprawidłowej w tym przypadku) metody klejenia elewacji. Sprowadzała się ona do wykonania klejenia płyt styropianowych jedynie na placki, bez nałożenia nań kleju obwodowego. Tymczasem prawidłowe mocowanie płyt styropianowych powinno nastąpić na placki i obwodowo. Brak pasa obwodowego z kleju pomiędzy poszczególnymi płytami styropianowymi sprawiał, że pomiędzy nimi a murem tworzyła się przestrzeń wypełniona powietrzem,
co w przypadku wystąpienia pożaru mogło powodować jego szybkie rozprzestrzenianie się pod styropianem przyklejonym jedynie na placki na wyższe kondygnacje. Nałożenie warstwy klejowej punktowo i obwodowo zapobiegało takiej sytuacji. Wada wiązała się też z tym, że powierzchnie ścian nie zostały wyrównane, przez co powstały szczeliny pomiędzy styropianem a podłożem wynoszące do 40 mm oraz z tym, że nie przygotowano ich chociażby przez gruntowanie.

Powyższe wady ocieplenia w powiązaniu z istniejącymi uszkodzeniami elewacji oznaczają, że mają one charakter nieusuwalny, powodujący, że ocieplenie budynków należy wykonać w zasadzie od nowa przy zastosowaniu właściwej technologii, po zdemontowaniu obecnego ocieplenia.

W budynkach Wspólnoty wystąpiły także wady i uszkodzenia balkonów. Te zostały wykonane według jednakowej, nieprawidłowej technologii. Ich wygląd
i stan wskazuje na niewłaściwe wykonanie warstw wykończeniowych. Podstawową wadą balkonów jest wykonanie spadku w warstwie dociskowej (szlichcie) zamiast prawidłowo w płycie konstrukcyjnej lub w wykonanej na płycie konstrukcyjnej warstwie spadkowej. Poziome położenie płyty, na której była obróbka blacharska powodowało, że woda nie spływała, obróbka zaś rdzewiała,
a płytki się odklejały. Przyczyną tegoż była wilgoć, która się pod nie dostawała. Poluzowane płytki stwarzały niebezpieczeństwo dla osób przebywających poniżej balkonów.

Usunięcie wad balkonów wiąże się z tym, że ich balustrady winny zostać zdemontowane, wszystkie warstwy balkonów powinny zostać rozebrane do płyty konstrukcyjnej, a warstwa pod spodem tej płyty powinna zostać zeskrobana. Dalej należy wykonać prawidłowe warstwy balkonów (z nowych materiałów)
i zastosować systemowe obróbki w celu skutecznego odprowadzenia wody opadowej. Ta nie może wnikać w warstwę balkonów.

Wykonanie robót naprawczych wiąże się z wykonaniem robót remontowych ocieplenia elewacji i balkonów. W ramach kosztów tychże robót należy uwzględnić koszty rusztowań oraz koszty wywozu i utylizacji materiałów z rozbiórki.

Demontaż całości istniejącego ocieplenia z obu budynków (elewacji)
w celu wykonania prac naprawczych oraz ponowny jego montaż nie jest jednak konieczny. Zważywszy na istniejący stan rzeczy oraz konieczność naprawy
przede wszystkim bezpieczeństwa przeciwpożarowego budynków wystarczająca jest likwidacja rys i pęknięć na obecnej elewacji oraz wymiana pasów styropianu w poziomach stropów i ponowne wykonanie wyprawy cienkowarstwowej
z wklejeniem siatki (wariant I).

Istnieją jeszcze 2 inne warianty naprawy elewacji wiążące się
z pozostawieniem istniejącego ocieplenia, ale nie doprowadzą one do poprawy bezpieczeństwa pożarowego budynków. Pierwszy wariant koncentruje się jedynie na likwidacji rys i pęknięć na elewacji, nie poprawia natomiast walorów technicznych budynków, które niewątpliwie istniałyby, gdyby od początku zastosowano właściwa metodę klejenia styropianu (wariant II). Drugi wariant natomiast polega na dodaniu siatki i nowej wyprawy na istniejącą elewację, co doprowadzi do powstania jednolitej jej powierzchni, bez rys i pęknięć, w dalszym ciągu jednak nie poprawi bezpieczeństwa (wariant III). Jedyny więc możliwy wariant naprawy wskazany na wstępie (wariant I) najpełniej usuwa wady budynków bez konieczności wymiany wszystkich płyt styropianowych. Jest też tańszy od wariantu sprowadzającego się do kompleksowej wymiany istniejącego ocieplenia.

Wartość prac naprawczych w zakresie elewacji obu budynków, uwzględniających prace w ramach ww. wariantu I, a polegające w szczególności na wycięciu odpowiednich pasów styropianu i ich wklejeniu, kołkowaniu, wklejeniu siatki zbrojnej na wklejone płyty styropianowe oraz wywiezieniu
i utylizacji zdemontowanego styropianu, z uwzględnieniem kosztów rusztowań potrzebnych do wykonania tych prac, wynosi – według cen z 2022 r.
– 682.007,04 zł brutto (631.488 zł netto plus 8% VAT).

Z kolei wartość prac naprawczych balkonów w obu budynkach, uwzględniających prace demontażowe i wykonawcze z nowych materiałów wynosi – także według cen z 2022 r. – 419.838,31 zł brutto (194.369,59 zł x 2 plus 8% VAT). Wywóz i utylizacja materiałów z rozbiórki w tym zakresie wynosi
18.511,75 zł brutto, stanowiąc 1/3 ogólnej wartości kosztów utylizacji i wywózki przewidzianych dla wszystkich prac (1/3 x 25.710,77 zł x 2 plus 8% VAT).

Nie ma obowiązku przy wykonywaniu prac naprawczych tworzenia projektu takich prac ani sprawowania nadzoru inwestorskiego. Istnieje w tym zakresie jedynie powinność z uwagi na wysokość środków niezbędnych do wykonania takich prac. Sporządzenie projektu prac naprawczych to wydatek ok. 6.000 zł netto. Podobny wydatek wiąże się z powierzeniem nadzoru inwestorskiego.

Łącznie wartość prac naprawczych niezbędnych do usunięcia wad
w elewacji budynków, w których lokale mieszkalne należą do członków powódki oraz wad związanych z wykonaniem balkonów wynosi 1.120.357,10 zł (według cen z 2022 r.), przy czym wartość odpowiadająca udziałom członków Wspólnoty, którzy scedowali swoje roszczenia w stosunku do pozwanej z tytułu wadliwego wykonania robót w ww. zakresie, jako odnoszących się do części wspólnych nieruchomości ( (...)), wynosi 467.397,61 zł.

Sąd Okręgowy w tak zilustrowanym stanie sprawy uznał powództwo za zasadne w dominującym stopniu. Nie miał przy tym wątpliwości, że powódka należycie wykazała przysługujące jej uprawnienia do dochodzenia objętego pozwem roszczenia o odszkodowanie za nienależyte wykonanie umów sprzedaży z tytułu wad części wspólnych nieruchomości poprzez przedłożenie stosownych umów cesji wraz z ich tabelarycznym podsumowaniem. Zdaniem Sądu zostały
w sprawie spełnione przesłanki warunkujące odpowiedzialność pozwanej na gruncie art. 471 k.c. W budynkach A i B położonych przy ul. (...) w M. pojawiły się bowiem wybrzuszenia oraz pęknięcia na elewacji. Ujawniły się też wady związane ze złym sposobem jej wykonania oraz wady w wykonaniu balkonów, co zostało potwierdzone w opiniach biegłego. Jednocześnie po stronie powódki powstała szkoda majątkowa w postaci konieczności dokonania napraw, które pozwolą właścicielom lokali korzystać z nieruchomości w sposób prawidłowy i bezpieczny, a także związany z tym koszt sporządzenia opinii technicznej niezbędnej do dochodzenia niniejszych roszczeń (3.690 zł). Pomiędzy zdarzeniem polegającym na nienależytym wykonaniu zobowiązania przez pozwaną a szkodą powódki istniał przy tym adekwatny związek przyczynowy, potwierdzony przez biegłego, który stwierdził, że wady i usterki są wynikiem nieprawidłowego działania pozwanej, braku jej wiedzy i zastosowania niewłaściwych technologii. Pozwana zaś nie wykazała braku swojej winy w nienależytym wykonaniu zobowiązania.

Wysokość należnego powódce odszkodowania Sąd Okręgowy ustalił
z uwzględnieniem założeń przyjętych przez biegłego w II opinii uzupełniającej,
w wariancie III. Zgodnie z ustaleniami tego wariantu naprawa elewacji dla obu budynków została wyceniona na 682.007,04 zł brutto. Z kolei naprawa balkonów została obliczona według ustaleń zasadniczej opinii biegłego, która wskazywała na kwotę 194.369,59 zł netto dla jednego budynku. Po uwzględnieniu podatku VAT (8%) oraz ilości budynków, koszt naprawy wynosił 419.838,31 zł brutto. Należało ponadto uwzględnić koszty utylizacji materiałów, które także zostały wskazane przez biegłego w zasadniczej opinii jako 25.710,77 zł netto, przy czym biegły wskazał, że stosując wariant III koszty te mogą ulec zmniejszeniu o 2/3 wartości, a zatem ostatecznie, po doliczeniu należnego podatku VAT (8%), wyniosłyby one 18.511,75 zł brutto.

Zsumowanie powyższych kwot (682.007,48 zł + 419.838,31 zł
+ 18.511,75 zł) dało wartość 1.120.357,10 zł brutto. Kwota ta stanowiła całościową wartość szkody dla Wspólnoty obejmującą (...) udziałów
w częściach wspólnych, jednakże cesji praw do odszkodowania dokonała jedynie część właścicieli lokali, którym przysługiwało (...) udziałów. Tym samym wartość szkody odpowiadająca ilości przelanych na powódkę praw wyniosła 467.397,61 zł brutto. Do powyższej wartości należało doliczyć, jako element szkody mieszczący się w adekwatnym związku przyczynowym z działaniem pozwanej, kwotę 3.690 zł z tytułu poniesionych przez powódkę kosztów sporządzenia opinii technicznej, niezbędnej do sformułowania pozwu w niniejszej sprawie.

Ostatecznie zatem wysokość należnego powódce odszkodowania wyniosła 471.087,61 zł i taką też kwotę Sąd Okręgowy zasądził na jej rzecz, oddalając powództwo w pozostałym zakresie.

Odsetki od kwoty 467.397,61 zł zostały zasądzone od dnia następnego
po doręczeniu pełnomocnikowi pozwanej opinii biegłego, w której została skonkretyzowana wysokość szkody w zakresie kosztów naprawy obu budynków.

Z kolei w odniesieniu do kwoty 3.690 zł odsetki zostały zasądzone od dnia następującego po doręczeniu pozwanej odpisu pozwu.

Podstawą rozstrzygnięcia o kosztach procesu był art. 100 k.p.c. przy założeniu, że powódka wygrała spór w 83%.

(uzasadnienie zaskarżonego wyroku – k. 1170 – 1182)

Pozwana zaskarżyła opisany wyrok w całości apelacją, w której zarzuciła:

1) niezasadne uznanie, że szkoda wyrządzona przez pozwaną powodowej Wspólnocie polegała na niewłaściwym wykonaniu elewacji - klejeniu płyt styropianowych na elewację bez nałożenia kleju obwodowego, który gwarantowałby „stabilniejsze zamocowanie płyt termoizolacyjnych oraz lepszą izolacyjność cieplną, a przede wszystkim bezpieczeństwo pożarowe” w sytuacji, gdy:

- zastosowana przez pozwaną metoda klejenia styropianu nie jest zakazana przez jakikolwiek przepis prawa, ani też nie narusza żadnej normy stanowiącej część „sztuki budowlanej”,

- żadna płyta styropianowa nie odpadła z budynków; nie stwierdzono
także, aby w jakimkolwiek zakresie groziło odpadnięcie tych płyt (również
podczas dokonywanej w trakcie procesu kontroli Państwowej Inspekcji Nadzoru Budowlanego w M.),

- nie zostało ustalone w toku postępowania, aby występowała wada
w postaci niedostatecznego docieplenia budynków,

- budynki zostały dopuszczone do użytkowania przez organy nadzoru budowlanego, w tym jednostki (...) — bez zastrzeżeń w zakresie bezpieczeństwa pożarowego obiektów, w tym również elewacji,

- w trakcie użytkowania obiektów organy nadzoru budowlanego ani jednostki Państwowej Straży Pożarnej nie nakazywały wykonania powodowej Wspólnocie jakichkolwiek czynności związanych z poprawą bezpieczeństwa pożarowego,

- w budynkach nie było pożaru,

- nie ustalono w postępowaniu, aby kiedykolwiek w Polsce wybuchł pożar z powodu braku nałożenia kleju obwodowego,

co stanowi naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 471 k.c. oraz
art. 472 k.c. w zw. z art. 361 § 1 i 2 k.c.,

Szkoda polega na wystąpieniu uszczerbku w majątku poszkodowanego
w postaci straty lub utraconych korzyści. Tymczasem przywoływana przez Sąd
I instancji okoliczność związana ze sposobem klejenia płyt styropianowych nie spowodowała żadnej szkody w majątku powodowej Wspólnoty.

2) niezasadne uznanie, że pozwana odpowiada za szkodę wyrządzoną powodowej Wspólnocie polegającą na niewłaściwym wykonaniu elewacji
- klejeniu płyt styropianowych na elewację bez nałożenia kleju obwodowego, który gwarantowałby „stabilniejsze zamocowanie płyt termoizolacyjnych oraz lepszą izolacyjność cieplną, a przede wszystkim bezpieczeństwo pożarowe” w sytuacji, gdy zgłoszone przez powodową Wspólnotę w pozwie wady elewacji dotyczyły „spękań i wybrzuszeń”, nie dotyczyły natomiast niestabilności zamocowania płyt izolacyjnych, niewłaściwej termoizolacji ani też zagrożeń pożarowych,

Przyjęcie przez Sąd I instancji odpowiedzialności pozwanej za okoliczności niezgłaszane przez powódkę i niebędące przedmiotem sporu pomiędzy stronami — stanowi naruszenie art. 321 § 1 k.p.c. Naruszenie tego przepisu następuje bowiem nie tylko w przypadku orzekania ponad wartość roszczenia, ale również w przypadku orzeczenia „o czymś innym” niż to co wynika ze stanu faktycznego sprawy ( causa petendi). Sąd tymczasem „ustalił”, że w budynkach rzekomo występują inne wady elewacji niż te podnoszone przez stronę powodową w pozwie.

3) oparcie rozstrzygnięcia na twierdzeniach i ocenach biegłego wykraczających poza zakres sporu pomiędzy stronami, a ponadto całkowicie nieudokumentowanych i stojących w sprzeczności ze stanowiskiem organów nadzoru budowlanego i Państwowej Staży Pożarnej — co stanowi naruszenie
art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 278 § 1 k.p.c.

W zakresie dotyczącym wad elewacji postępowanie dowodowe zostało
w znaczącym stopniu zdominowane przez formułowane przez biegłego J. K. oceny odnoszące się do występujących jego zdaniem wad klejenia elewacji, które nie miały charakteru prawnie istotnego wobec braku jakichkolwiek przepisów, które zakazywałyby stosowania metody punktowej oraz braku negatywnych skutków związanych z zastosowaniem tej metody. Wskutek zastrzeżeń pozwanej spółki biegły na rozprawie z dnia 23 czerwca 2023 r. przyznał, że te wady, które występują na elewacji „nie mają nic wspólnego
z zastosowaną metodą klejenia płyt styropianowych”. Biegły przyznał również, że „nie ma żadnego przepisu prawnego, który zakazywałby stosowania takiej metody jaką zastosowała pozwana”. Stwierdził także, że „przepisy ppoż nie narzucają sposobu przyklejania styropianu do elewacji”. W sytuacji jeżeli biegły ma swoje preferowane metody wykonywania elewacji, ale sam — co prawda niechętnie — przyznaje, że metoda wybrana przez pozwaną nie jest zakazana przepisami prawa i nie miała wpływu na powstanie tych wad, które były zgłoszone przez powodową Wspólnotę, to Sąd w ramach ustawowego obowiązku stosowania logiki w swoim rozumowania nie powinien dochodzić do konkluzji, że zastosowana przez pozwaną metoda była nieprawidłowa i doprowadziła do wyrządzenia powódce bliżej nieokreślonej szkody. Biegły nie może swoimi poglądami i preferencjami narzucać sądowi rozstrzygnięcia. To sąd powinien dokonać logicznej
i wszechstronnej oceny twierdzeń biegłego z punktu widzenia obowiązujących przepisów prawa i celów postępowania dowodowego.

W konkluzji skarżąca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów postępowania za obie instancje, bądź o zmianę wyroku przez oddalenie powództwa ponad kwotę 280.005,54 zł
i rozstrzygnięcie o kosztach postępowania stosownie do art. 100 k.p.c., ewentualnie zaś o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie kosztów postępowania za II instancję.

(apelacja – k. 1186 – 1192 verte)

Powódka w odpowiedzi na apelację wniosła o jej oddalenie oraz zwrot kosztów, które poniosła na tym etapie sporu.

(odpowiedź na apelację – k. 1201 – 1202 verte)

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.

I. Apelacja strony pozwanej okazała się nietrafna i jako taka podlegała oddaleniu na zasadzie art. 385 k.p.c.

Zaznaczyć przy tym należy, że Sąd Apelacyjny podziela pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w uchwale z dnia 31 stycznia 2008 r. w sprawie III CZP 49/07 (OSNC 2008/6/55), że sąd drugiej instancji rozpoznający sprawę na skutek apelacji nie jest związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa materialnego, wiążą go natomiast zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego; w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania. W związku z tym dla postępowania apelacyjnego znaczenie wiążące mają tylko takie uchybienia prawu procesowemu, które zostały przedstawione w apelacji i nie są wyłączone spod kontroli sądu odwoławczego na podstawie przepisu szczególnego.

II. W pierwszej kolejności trzeba odnieść się do najdalej idącego zarzutu, tj. naruszenia art. 321 § 1 k.p.c., czyli wyjścia ponad żądanie pozwu. Zarzut ten jest całkowicie chybiony.

Zgodnie z art. 187 § 1 pkt. 1 k.p.c. pozew powinien czynić zadość warunkom pisma procesowego, a nadto m.in. zawierać dokładnie określone żądanie, a w sprawach o prawa majątkowe także oznaczenie wartości przedmiotu sporu, chyba że przedmiotem sprawy jest oznaczona kwota pieniężna. Związanie sądu żądaniem pozwu ma charakter bezwzględny i sąd nie może wyrokować, co do przedmiotu, który nie był objęty żądaniem, ani zasądzać ponad żądanie. Zakaz orzekania ponad żądanie, będący przejawem zasad dyspozycyjności i kontradyktoryjności, oznacza, że o treści wyroku zarówno w sensie pozytywnym, jak i negatywnym decyduje żądanie strony. Sąd nie może zasądzać czego innego od tego, czego żądał powód (aliud), więcej niż żądał powód (super), ani na innej podstawie faktycznej niż wskazana przez powoda. Zakaz orzekania ponad żądanie odnosi się zatem, bądź do samego żądania (petitum), bądź do jego podstawy faktycznej (causa petendi). W art. 321 § 1 k.p.c. jest bowiem mowa o żądaniu w rozumieniu art. 187 § 1 k.p.c., a w myśl tego unormowania obligatoryjną treść każdego pozwu stanowi dokładnie określone żądanie oraz przytoczenie okoliczności faktycznych uzasadniających żądanie (por. wyrok Sądu apelacyjnego w Warszawie z dnia 15 września 2020 r., I ACa 258/20, LEX nr 3113193).

Wbrew zarzutowi apelacji strona powodowa prawidłowo, zgodnie z omówiona zasadą, już w pozwie w sposób bardzo szczegółowy, precyzyjny i z odniesieniem się do opinii prywatnej rzeczoznawcy (stanowiącej załącznik do pozwu – k. 194 i n.), wskazała co składa się na stan faktyczny uzasadniający roszczenie o zapłatę kwoty 567.434,67 zł.

I tak, w uzasadnieniu pozwu wskazano na zgłoszenie pozwanemu uszkodzeń w latach 2014 – 2017 w postaci uszkodzeń elewacji – spękań i wybrzuszeń oraz zacieków na elewacji i odpadania cokołów balkonów – k. 4 akt sprawy. Podniesiono, że z zamówionej ekspertyzy wynika, że pozwany wadliwie wykonał elewację budynku i balkony, a w szczególności występujące na elewacji spękania są wynikiem braku drugiej warstwy kleju, niewłaściwie przyklejonego styropianu, odspojenia kleju i niedostatecznego kołkowania. A zatem, wbrew tezie skarżącego, sposób klejenia płyt styropianowych, czyli mocowanie płyt izolacyjnych, był od początku okolicznością faktyczną uzasadniającą roszczenie powodów.

Dalej, już w pozwie zawnioskowano o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa na okoliczności: prawidłowości wykonania prac budowlanych w zakresie elewacji i balkonów budynków, przyczyn powstawania m.i.n. powstawania poziomych wypukłych spękań wyprawy elewacyjnej, powstawania zacieków na elewacji, oraz ustalenia czy stwierdzone wady zagrażają bezpieczeństwu mieszkańców budynku z uwagi na możliwość odpadnięcia fragmentów elewacji z budynku. Ta teza dowodowa w pełni koresponduje z okolicznościami faktycznymi stanowiącymi uzasadnienie żądania odszkodowania.

Ponadto, do pozwu zostały załączone pisma strony powodowej kierowane do dewelopera w dniach 28 kwietnia 2017 r. – k. 179 i 26 listopada 2018 r. – k. 180, w których jest mowa o wadach struktury budynku, w tym spękania i wybrzuszenia elewacji. Okoliczności te wynikają również z innych dokumentów załączonych do pozwu, który z załącznikami kończy się na karcie 789 akt, co chyba uszło uwadze apelującego.

Reasumując, Sąd a quo nie wyszedł ponad żądanie pozwu, a teza dowodowa dla biegłego w pełni odpowiadała treści roszczenia. Na uwagę zasługuje także i to, że strona pozwana w odpowiedzi na pozew – k. 807 – 812 akt, poza formalnym wnioskiem o oddalenie powództwa, w istocie nie zaprzeczyła jakiejkolwiek okoliczności faktycznej powołanej w pozwie, a nawet wskazała, że opisane wady skutecznie usunęła w okresie rękojmi i gwarancji. Skupiła się jedynie na zakwestionowaniu legitymacji procesowej czynnej strony powodowej.

III. W konsekwencji skarżący również bezzasadnie zarzuca biegłemu sądowemu ds. budownictwa wyjście ponad żądanie pozwu i wydanie opinii na okoliczności wykraczające poza spór stron. Postanowienie o dopuszczeniu dowodu z opinii biegłego sądowego zapadło na rozprawie 20 kwietnia 2022 r., zawiera ono powtórzenie tezy dowodowej z pozwu – k. 884 akt. Co do treści tego postanowienia dowodowego strona pozwana nie zgłosiła żadnych zastrzeżeń w trybie art. 162 k.p.c.

Biegły sądowy ds. budownictwa wydał w tej sprawie pisemną opinię zasadniczą na kartach 908 – 924 akt, dokumentując swoje wnioski załączonymi zdjęciami. Następnie biegły wydał dwie opinie pisemne uzupełniające i dwie opinie ustne uzupełniające, ustosunkowując się do zastrzeżeń strony pozwanej. Skarżący z tak obszernej ostatecznej opinii biegłego sądowego wybiórczo oraz subiektywnie odniósł się w apelacji jedynie do kwestii metody klejenia płyt styropianowych. Rzeczywiście biegły sądowy przyznał również, że „nie ma żadnego przepisu prawnego, który zakazywałby stosowania takiej metody jaką zastosowała strona pozwana”, ale jednocześnie biegły wskazał, że metoda ta może być stosowana, ale pod warunkiem, że „klejenie na placki” jest wykonane prawidłowo i płyty się trzymają, a nie jak w tej sytuacji, odpadają. Wynika to z pierwszej pisemnej opinii uzupełniającej. Również w tej opinii biegły wskazał, że wady termoizolacji doraźnie nie stanowią doraźnie zagrożenia dla mieszańców, to balkony z powodu odpadania płytek stanowią istotne zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi i mienia. W dalszej przyszłości również odpadające fragmenty elewacji stanowią takie zagrożenie.

Znów wyjęty z kontekstu całości opinii fragment dotyczący zagrożenia pożarowego jest zupełnie mylnie interpretowany i nie może rzutować na ocenę całej opinii. W tej sytuacji zarzut apelacji pod adresem zakresu opinii jest całkowicie chybiony.

Opinia biegłego sądowego ds. budownictwa została wydana w trzech wariantach, o ostatecznym przyjęciu wariantu III zadecydował Sąd pierwszej instancji, co nie stanowiło naruszenia art. 278 § 1 k.p.c. Opinia biegłego zgodnie z art. 278 k.p.c. służy stworzeniu sądowi możliwość prawidłowej oceny materiału procesowego w wypadkach, kiedy ocena ta wymaga wiadomości specjalnych w rozumieniu art. 278 k.p.c. (a więc wiedzy wykraczającej poza objętą zakresem wiedzy ogólnej – powszechnej). Zadaniem biegłego zasadniczo nie jest wiec poszukiwanie dowodów i okoliczności mających uzasadniać argumentację stron lecz dokonanie oceny przedstawionego materiału z perspektywy posiadanej wiedzy i przedstawienie sądowi danych (wniosków) umożliwiających poczynienie właściwych ustaleń faktycznych i właściwą ocenę prawną znaczenia zdarzeń z których strony wywodzą swoje racje. Biegły jest zobowiązany do zachowania bezstronności (art. 281 k.p.c.) i występując procesie nie posiada zwłaszcza kompetencji prawnych, by poszukiwać i przedstawiać argumenty i dowody niezbędne dla poparcia stanowiska którejkolwiek ze stron procesu (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 14 lipca 2017 r. w sprawie I ACa 175/17, Lex nr 2402409). Zaś do naruszenia art. 278 § 1 k.p.c. może dojść tylko wtedy, gdy sąd samodzielnie wypowiada się w kwestiach wymagających wiadomości specjalnych, z pominięciem dowodu z opinii biegłego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 października 2017 r. w sprawie III SK 49/16, Lex nr 2397583).

Przy czym, co jest niezmiernie istotne, dowód z opinii biegłego sądowego jest takim samym dowodem, jak inne dowody zgromadzone w toku postępowania dowodowego i podlega takiej samej ocenie sądu prowadzącego postępowanie. Podnosi się w judykaturze, że właściwą rolę biegłego w postępowaniu sądowym, wyznaczają granice zakresu jego wiadomości specjalnych. Opinia biegłego umożliwia sądowi analizę i ocenę ustalonych okoliczności sprawy przez pryzmat niezbędnej wiedzy. Ma zatem na celu ułatwienie sądowi należytej oceny zebranego w sprawie materiału wtedy, gdy potrzebne są do tego wiadomości specjalne. Zadaniem biegłego nie jest jednak ustalenie stanu faktycznego sprawy, lecz naświetlenie i umożliwienie wyjaśnienia przez sąd okoliczności z punktu widzenia posiadanych przez biegłego wiadomości specjalnych przy uwzględnieniu zebranego i udostępnionego mu materiału sprawy. Opinia ta podlega ocenie – przy zastosowaniu art. 233 § 1 – na podstawie kryteriów zgodności z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, poziomu wiedzy biegłego, a także sposobu motywowania oraz stopnia stanowczości wyrażonych w niej wniosków. Dowód z opinii biegłego jest prawidłowo przeprowadzony wówczas, gdy opinia zawiera uzasadnienie ostatecznych wniosków, sformułowane w sposób przystępny i zrozumiały dla osób nieposiadających wiadomości specjalnych (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 18 stycznia 2022 r., I AGa 171/20, LEX nr 3330110). Przy czym specyfika oceny dowodu z opinii biegłych wyraża się w tym, że sfera merytoryczna opinii kontrolowana jest przez sąd, który nie posiada wiadomości specjalnych, w istocie tylko w zakresie zgodności z zasadami logicznego myślenia, doświadczenia życiowego i wiedzy powszechnej. Wnioski środka dowodowego w postaci opinii biegłego mają być jasne, kategoryczne i przekonujące dla sądu, jako bezstronnego arbitra w sprawie (wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 30 września 2021 r., III AUa 232/21, LEX nr 3274454).

W przedmiotowej skardze apelacyjnej nie zawarto żadnych argumentów, które uzasadniałyby możliwość odrzucenia przedmiotowej opinii biegłego sądowego. Jest ona w pełni zgodna z treścią dowodów w postaci korespondencji stron prowadzonej na przestrzeni wielu lat, w pełni koresponduje z treścią prywatnej opinii rzeczoznawcy sporządzonej na zlecenie strony powodowej i nie pozostaje w sprzeczności z decyzjami organu nadzoru budowlanego, opartymi jedynie na stanie prawnym i faktycznym istniejącym w momencie oddawania budynku do użytkowania. I co najważniejsze, strona pozwana nie przedstawiła żadnych dowodów, które wykazywałyby nieprzydatność tej opinii lub zawierały wnioski przeciwne.

Warto także odnotować, że sam skarżący w ostateczności nie kwestionuje opinii biegłego, wnosząc w apelacji z ostrożności procesowej o zmianę wyroku jedynie w zakresie ponad kwotę 280. 005,54 zł – k. 1187 v., czyli jedynie kwestionuje wysokość kwoty potrzebnej do usunięcia wad, a nie okoliczność występowania samych wad.

IV. Z opisanych przyczyn chybiony jest również zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c.

W orzecznictwie powszechnie przyjmuje się, iż ramy swobodnej oceny dowodów muszą być zakreślone wymaganiami prawa procesowego, doświadczenia życiowego, regułami logicznego myślenia oraz pewnego poziomu świadomości prawnej, według których sąd w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny rozważa materiał dowodowy, jako całość, dokonuje wyboru określonych środków dowodowych i ważąc ich moc oraz wiarygodność, odnosi je do pozostałego materiału dowodowego (uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 20 marca 1980 r., II URN 175/79, OSNC 1980, Nr 10, poz. 200; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 10 czerwca 1999 r., II UKN 685/98, OSNAPiUS 2000, Nr 17, poz. 655; uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2000 r., III CKN 1049/99, LEX nr 51627; uzasadnienie wyroków Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 2000 r., IV CKN 1097/00, LEX nr 52624; z dnia 29 września 2000 r., V CKN 94/00, LEX nr 52589; z dnia 15 listopada 2000 r., IV CKN 1383/00, LEX nr 52544; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 czerwca 2001 r., II UKN 423/00, OSNP 2003, Nr 5, poz. 137; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2002 r., IV CKN 859/00, LEX nr 53923; uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 2002 r., IV CKN 1050/00, LEX nr 55499; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 27 września 2002 r., II CKN 817/00, LEX nr 56906; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 27 września 2002 r., IV CKN 1316/00, LEX nr 80273). Skuteczne przedstawienie zarzutu naruszenia przez sąd art. 233 k.p.c. wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania, lub doświadczenia życiowego, to bowiem jedynie może być przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonania swobodnej oceny dowodów. Nie jest natomiast wystarczające przekonanie strony o innej niż przyjął wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena sądu (orzeczenia Sądu Najwyższego: z dnia 5 sierpnia 1999 r., II UKN 76/99, publ. OSNAPiUS 2000, Nr 19, poz. 732; z dnia 10 kwietnia 2000 r., V CKN 17/2000, publ. OSNC 2000, Nr 10, poz. 189; z dnia 10 stycznia 2002 r., II CKN 572/99, publ. Lex nr 53136; z dnia 27 września 2002 r., II CKN 817/00, publ. Lex nr 56096).

Ponadto zarzut naruszenia tego przepisu musi odnosić się do skonkretyzowanych faktów, a nie ocen jurydycznych sądu pierwszej instancji. Trzeba wskazać, jakie ustalenia powinny być poczynione i na podstawie jakiego konkretnego, pominiętego przez sąd materiału dowodowego, ewentualnie, jakie ustalenia faktyczne powinny być pominięte i także na podstawie jakich dowodów tak należy uczynić.

Przedmiotowa skarga apelacyjna nie odpowiada tym wymogom.

V. Nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego.

Sąd Okręgowy prawidłowo zastosował w tej sprawie art. 471 k.c., art. 472 k.c. i art. 361 k.c. i Sąd Apelacyjny podziela ocenę jurydyczną dokonaną w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku. W istocie w apelacji brak jest jakiejkolwiek argumentacji dotyczącej przytoczonych powyżej przepisów.

Zgodnie z art. 354 k.c. dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje – także w sposób odpowiadający tym zwyczajom. W taki sam sposób powinien współdziałać przy wykonaniu zobowiązania wierzyciel. Ponadto dłużnik obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność), a należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności (art. 355 § 1 i 2 k.c.).

Z niewykonaniem umowy mamy do czynienia wówczas, gdy jej przedmiot nie został zrealizowany, nie osiągnięto celu przyświecającego danemu stosunkowi umownemu i objęte umową świadczenie nie zostało spełnione.

Przy nienależytym wykonaniu zobowiązania świadczenie jest wprawdzie spełnione, lecz nie jest ono prawidłowe, gdyż odbiega w większym lub mniejszym stopniu od świadczenia wymaganego. O nienależytym spełnieniu świadczenia można mówić w aspekcie zachowania terminu, miejsca i sposobu, czy też jakości w szerokim rozumieniu tego słowa.

Zgodnie z art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Jeżeli ze szczególnego przepisu ustawy albo z czynności prawnej nie wynika nic innego, dłużnik odpowiedzialny jest za niezachowanie należytej staranności (art. 472 k.c.).

W tej sprawie strona pozwana nawet nie próbowała powołać się na okoliczności wyłączające jej odpowiedzialność, powołując się jedynie na „nierealne i wygórowane oczekiwania strony powodowej” i próbując przekonać, że kilkuletnie użytkowanie budynku normalnie powoduje taki stan, jaki wynika z opinii biegłego i zdjęć spornego budynku. Trafnie Sąd a quo nie podzielił tego stanowiska i przyjął, że obecny stan budynku należącego do strony powodowej jest wynikiem nienależytego wykonania robót przez dewelopera, albowiem pomiędzy szkodą strony powodowej a zaniechaniami strony pozwanej istnieje normalny związek przyczynowo – skutkowy.

Związek ten definiuje art. 361 § 1 k.c. stanowiąc, że zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. Zobowiązany do odszkodowania ponosi zatem odpowiedzialność wyłącznie za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. W tym znaczeniu adekwatny związek przyczynowy zachodzi tylko wtedy, gdy w zestawie wszystkich przyczyn i skutków mamy do czynienia jedynie z takimi przyczynami, które normalnie powodują określone skutki. Dla stwierdzenia istnienia adekwatnego związku przyczynowego niezbędne jest zatem zbadanie, czy pomiędzy kolejnymi faktami istnieją obiektywne powiązania tj. wyjaśnienie, czy dany fakt (przyczyna) był koniecznym warunkiem wystąpienia drugiego z nich (skutku), czyli czy bez niego skutek nastąpiłby (wyrok SA w Krakowie z dnia 15.01.2018 r., I ACa 1057/16, LEX nr 2486506). Dla określenia normalnych następstw działania lub zaniechania podmiotu nie należy odwoływać się do przewidywalności (kryterium podmiotowego, właściwego dla ustalania winy), lecz w sposób obiektywny ustalić, czy prawdopodobieństwo skutku zwiększa się każdorazowo wraz z wystąpieniem przyczyny danego rodzaju. Chodzi o ustalenie, że dane zdarzenie należy do okoliczności ogólnie sprzyjających powstaniu badanego skutku. W tym celu dokonuje się najpierw pewnego uogólnienia przyczyny (zabieg generalizacji), aby określić następnie dla danej sytuacji zakres następstw, które zachodzą w zwyczajnym biegu rzeczy (wyrok SA w Warszawie z dnia 4.01.2018 r., VII AGa 54/18, LEX nr 2478475).

Z tych wszystkich względów apelacja strony pozwanej podlegała oddaleniu.

VI. O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono zgodnie z art. 98 k.p.c.