Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Łodzi

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 grudnia 2023 r.

Sąd Apelacyjny w Łodzi - I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodnicząca: Sędzia SA Dorota Ochalska-Gola

Protokolant: st. sekr. sąd. Paulina Działońska

po rozpoznaniu w dniu 28 listopada 2023 r. w Łodzi na rozprawie

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej (...) położonej w Ł. przy ul. (...)-H, ul. (...),B

przeciwko (...) Spółce Akcyjnej z siedzibą w C.

o zapłatę

na skutek apelacji strony pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi

z dnia 6 lipca 2022 r., sygn. akt I C 1161/17

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od (...) Spółki Akcyjnej z siedzibą w C. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (...) położonej w Ł. przy ul. (...)-H, ul. (...),B kwotę 4.050 (cztery tysiące pięćdziesiąt) zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono, do dnia zapłaty – tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt I ACa 1773/22

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z 6 lipca 2022 roku Sąd Okręgowy w Łodzi, w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej (...) położonej w Ł. przy ul. (...) – H, (...) (...),B przeciwko (...) Spółce Akcyjnej z siedzibą w C. o zapłatę, zasądził od pozwanej (...) Spółki Akcyjnej z siedzibą w C. na rzecz powoda Wspólnoty Mieszkaniowej (...) położonej w Ł. przy ul. (...) – H, (...) (...),B kwotę 100.000 złotych z odsetkami ustawowymi poczynając od dnia 12 listopada 2015 roku do 31 grudnia 2015 roku, od dnia 1 stycznia 2016 roku z odsetkami ustawowymi za opóźnienie do dnia zapłaty; w pozostałym zakresie powództwo oddalił; koszty procesu pomiędzy stronami wzajemnie zniósł; nie obciążył stron nieuiszczonymi kosztami sądowymi.

Powyższe orzeczenie poprzedziły ustalenia faktyczne Sądu I instancji, które Sąd Apelacyjny podziela i przyjmuje za własne, bez konieczności ich ponownego przytaczania zgodnie z art. 387 § 2 ¹ pkt 1 k.p.c.

Oceniając zebrany w sprawie materiał dowodowy Sąd Okręgowy odmówił wiary zeznaniom świadków A. S. (1), A. G. (1), R. K. (1) oraz zeznaniom członka zarządu pozwanego – M. B. oraz stwierdzeniom jednostronnego protokołu z dnia 1 kwietnia 2014 r. o skutecznym wykonaniu prac naprawczych objętych porozumieniem z 18 października 2013 r. , wskazując że dowody pozostają w sprzecznością z pozostałym zebranym w sprawie materiałem dowodowym, w tym z opinią podstawową i opiniami uzupełniającymi biegłego sądowego z zakresu budownictwa oraz zeznaniami strony powodowej oraz świadków.

W rozważaniach Sąd Okręgowy przypomniał, że powód domagał się od pozwanego kar umownych w łącznej kwocie 307.000 złotych z tytułu nienależytego wykonania prac objętych porozumieniem stron z dnia 18 października 2013 roku to jest nieusunięcia usterek części wspólnych znajdujących się na poziomie -1 budynków w części garażowej w terminie do dnia 31 marca 2014 roku. Dochodzona kara umowna została naliczona za okres od dnia 31 marca 2014 roku do 13 grudnia 2018 roku licząc po 1250 złotych za każdy tydzień .

Odnosząc się do zarzutów pozwanego, Sąd I instancji nie uwzględnił zarzut braku legitymacji powódki z uwagi na brak ważnych umów cesji oraz brak uchwały członków wspólnoty zezwalającej na czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Podniósł, że w przedmiotowej sprawie na podstawie umów cesji praw i roszczeń z dnia 6 lipca 2012 roku członkowie wspólnoty nie przenieśli na rzecz powoda roszczeń przeciwko stronie pozwanej wynikających z wad poszczególnych garaży . Członkowie wspólnoty w umowach oświadczyli, że jako współwłaścicielom lokali przysługują im w stosunku do (...) SA z siedzibą w C. prawa i roszczenia cywilnoprawne z tytułu wystąpienia wad fizycznych części wspólnych nieruchomości w szczególności roszczenia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej oraz z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy sprzedaży. Na podstawie umów cesji członkowie wspólnoty przenieśli na Wspólnotę Mieszkaniowa (...) roszczenia przysługujące im w stosunku do pozwanego (...) SA. a wynikające z umów sprzedaży lokali. Członkowie wspólnoty upoważnili Wspólnotę do podjęcia względem (...) S.A. wszelkich działań prawnych zmierzających do usunięcia wad fizycznych części wspólnych nieruchomości w tym dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej i z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy sprzedaży przed Sądami, wyegzekwowania roszczeń przeniesionych na mocy umowy cesji od (...) S.A. a w razie uzyskania od (...) S.A. należności pieniężnych przeznaczenia ich na usunięcie wad części wspólnych nieruchomości Wspólnota oświadczyła, że przyjmuje w całości roszczenia będące przedmiotem umów cesji praw i roszczeń. Ponadto członkowie wspólnoty upoważnili każdoczesny Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej (...) do podejmowania w ich imieniu wszelkich czynności w celu dochodzenia przeciwko (...) S.A. wszelkich roszczeń z tytułu wad fizycznych części wspólnych nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) /(...) 59/61 KW (...) , w tym roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej oraz z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umów sprzedaży przed wszelkimi sądami, osobami prawnymi i fizycznymi, a także organami administracyjnymi. Nadto nie jest sporne, że uchwałą powodowej Wspólnoty podjętą w trybie indywidualnego zbierania głosów w dniach od 26 września 2013 roku do 16 października 2013 roku Wspólnota wyraziła zgodę na podpisanie porozumienia w sprawie usunięcia usterek części wspólnych nieruchomości należącej do Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w Ł. położonej przy ulicy (...)-H oraz (...) 170 A i B i uregulowanej w księgach wieczystych o numerach (...) oraz udzielono zarządowi Wspólnoty pełnomocnictwa do podpisania porozumienia.

W ocenie Sądu I instancji, niezasadny jest również zarzut pozwanego , że poziom -1 budynków w części garażowej objęty porozumieniem z dnia 18 października 2013 r nie stanowi części wspólnej , a zatem pozwany nie jest związany porozumieniem z dnia 18 października 2013 r. W niniejszej sprawie pozwana Spółka była inwestorem i deweloperem osiedla (...) w Ł. składającego się z dziesięciu budynków mieszkalnych oraz garażu podziemnego zlokalizowanego pod całym osiedlem, położonych przy ulicy (...)-H oraz (...) 170 A i B Na kondygnacji podziemnej znajdują się parkingi podziemne ( garaże ) , pomieszczenia techniczne , korytarze , komórki lokatorskie , klatki schodowe obejmujące całą powierzchnię zabudowy i najbliższego otoczenia wszystkich budynków . Nie jest sporne , że po zawiązaniu się Wspólnoty Mieszkaniowej (...) pojawiło się wiele wad i usterek na całej powierzchni poziomu – 1 budynków , w wielu miejscach powstały przecieki, zawilgocenia ścian oraz stropów. które zgłoszono przez administrację - firmę (...) . Zgłoszone zostały przecieki ze ścian , dylatacji , fundamentów w wielu miejscach na poziomie – 1 . Po opadach oraz odwilży dochodziło do przecieków i zalania całego poziomu -1 nieruchomości .

Zgłoszenia pisemne z okresu 16.07.2011-18.06.2013r zawierały opis i lokalizację stwierdzonych wad i usterek, w tym wad związanych z zawilgoceniem ścian i sufitów garaży , zjazdów do garaży , przejść instalacji rurowych przez ściany i sufity, zamurowanych otworów okiennych w węzłach cieplnych, występowanie wody w podszybiu. W tym okresie ujawniono i zgłoszono około 100 miejsc wskazujących na nieszczelności ścian i sufitów. Jak wynika z protokołów z przeglądu usterkowego i corocznego z dnia 07.07.2011 roku i 18.06.2012 roku sporządzonego przez A. G. (2) dotyczących stanu technicznego garaży podziemnych pod kompleksem budynków A-H przy ul. (...) i A-B przy ul. (...) w Ł. w poszczególnych częściach budynku występowały miejscowe nieszczelności ścian i stropów powodujące przedostawanie się wody do wnętrza garaży usytuowanych w poziomie „-1”, nieszczelności przy przejściach przez ściany rur instalacji sanitarnych, w strefach dylatacji konstrukcyjnych , w miejscach pęknięć płyt konstrukcji stropów i ścian, w strefie zamontowanych kratek. Po zgłoszeniu wad i usterek pozwana podejmowała prace naprawcze jednak nie wszystkie zgłoszone wady udało się skutecznie usunąć.

Sąd Okręgowy podkreślił , że zgodnie z § 1 zawartego porozumienia z 18 października 2013 r. (...) S.A. oświadczył , iż znany jest mu stan części wspólnych nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) – H / (...) 170 A,B należącej do Wspólnoty Mieszkaniowej (...) i uznaje zgłoszone na dzień zawarcia porozumienia przez wspólnotę na piśmie usterki części wspólnej znajdujące się na poziomie 1 – budynków w części garażowej. Pozwany oświadczył ponadto , że usunie wszystkie usterki części wspólnych znajdujące się na poziomie 1 – budynków ( w części garażowej ) w terminie do dnia 30 listopada 2013 r w wybranej przez siebie technologii napraw. Strony wskazały , że

przez usunięcie usterek rozumieją naprawę, która skutecznie usunie istniejące przecieki, zawilgocenia i zapobiegnie przeciekaniu wody ( zawilgoceniom ) na całej powierzchni poziomu – 1 budynków w części garażowej oraz usunie wszelkie skutki przeciekania wody zawilgoceń w lokalach użytkowych – garażach poprzez naprawę tynków oraz malowanie w miejscach wystąpienia skutków usterek ( optyczne przywrócenie stanu poprzedniego). A. oświadczył , że jest w trakcie dokonywania naprawy zgłoszonych usterek oraz oświadcza, że naprawa dokonywana jest i będzie kontynuowana technologią iniekcji żywicznej i metodą hydrożeli środkami firmy (...). W ocenie Sądu I instancji, powołana treść porozumienia dowodzi, że dotyczyło ono usunięcia usterek części wspólnych nieruchomości należącej do wspólnoty mieszkaniowej (...) znajdujących się na poziomie - 1 budynków w części garażowej, a pozwany uznał zgłoszone na piśmie usterki tych części wspólnych. Pozwany jest profesjonalistą i trudno zakładać, że uznał usterki i naprawiał je przez kilka lat, mimo braku związania porozumieniem, które – jak obecnie twierdzi - nie dotyczy części wspólnych. Bezspornie, co wynika z treści porozumienia i dalszego postępowania pozwanego, porozumienie nie dotyczy poszczególnych garaży ( miejsc postojowych ), tylko usterek części wspólnych znajdujących się na poziomie - 1 budynków ( w części garażowej ) . Gdyby pozwany zobowiązał się do usunięcia poszczególnych usterek w miejscach parkingowych to nie było przeszkód aby porozumienie było tej treści i wyszczególniało garaże i usterki które zawierają .

Nie jest sporne także , że usterki występujące w części wspólnej znajdującej się na poziomie - 1 budynków ( w części garażowej ) są skutkiem wadliwie wykonanych prac w części wspólnej nieruchomości . Niewątpliwie część wspólna nieruchomości obejmuje te części budynku które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli jak fundamenty , mury konstrukcyjne, korytarze , elementy konstrukcyjne budynku , stropy, ściany nośne , windy , kanały wentylacyjne . Bezspornie poziom -1 budynków w części garażowej obejmuje elementy konstrukcyjne budynku takie jak stropy , fundamenty , ściany nośne , słupy, belki , podpory , przegrody budowlane , drogi dojazdu do lokali garażowych, korytarze prowadzące do komórek lokatorskich . Nie jest także sporne , iż w porozumieniu nie określono wprost miejsc lokalizacji usterek części wspólnych znajdujących się na poziomie - 1 budynków w części garażowej , ale nie budzi wątpliwości, że porozumienie obejmowało wszystkie usterki części wspólnych znajdujące się na poziomie 1 – budynków ( w części garażowej ).

Sąd I instancji zaznaczył, że pod kompleksem budynków A-H przy ul. (...) i A-B przy ul. (...) w Ł. w poszczególnych częściach występowały miejscowe nieszczelności ścian i stropów powodujące przedostawanie się wody przez mury i stropy z zewnątrz budynku do wnętrza w całym poziomie „-1”, nieszczelności przy przejściach przez ściany rur instalacji sanitarnych, w strefach dylatacji konstrukcyjnych , w miejscach pęknięć płyt konstrukcji stropów i ścian, w strefie zamontowanych kratek. A zatem porozumienie o naprawie usterek części wspólnych znajdujących się na poziomie - 1 budynków ( w części garażowej ) miało niewątpliwie na celu usunięcie przecieków , zawilgoceń , na całej powierzchni poziomu – 1 , w tym przy komórkach lokatorskich , na korytarzach , szybach wind oraz przy wjazdach do garaży. Fakt , że nie zostały one sprecyzowane w treści porozumienia nie zmienia powyższej oceny .

Sąd Okręgowy podniósł nadto, że w świetle zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego w postaci między zgłoszenia usterek , napraw wykonywanych przez pozwanego po zawarciu porozumienia, jak i opinii biegłego do spraw budownictwa, wady związane z przeciekami i wilgocią przedostającą się w poziom - 1 budynków osiedla znajdowały się w częściach wspólnych nieruchomości. Cała treść porozumienia wskazuje, że dotyczy ono części wspólnych nieruchomości, którymi jest również część podziemna z garażami, komórkami lokatorskimi , ciągami komunikacyjnymi i klatkami schodowymi w części podziemnej. Jak wynika ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego w postaci opinii biegłego z zakresu budownictwa pozwany ponosi odpowiedzialność za istniejące w dniu podpisania porozumienia z dnia 18 października 2013 roku usterki w części wspólnej na poziomie – 1 budynków w części garażowej. Przyczyną zawilgoceń ścian, posadzek i stropów w poziomie „ - 1” pomieszczeń garażu podziemnego przedmiotowej nieruchomości jest gromadzenie w strukturze konstrukcji podziemnej budynku wilgoci wbudowanej tj. powstałej w wyniku mokrych procesów budowlanych , takich jak murowanie na zaprawie , betonowanie, tynkowanie pielęgnowanie i zmywanie betonowych i murowanych powierzchni , oraz opadów atmosferycznych przed wykonaniem pokrycia dachowego a konstrukcja budynku nie zdążyła całkowicie wyschnąć przed przystąpieniem do robot wykończeniowych. Występowanie w poziomie „-1” zawilgoceń, przecieków w kolejnych latach tj. w czasie podpisywania porozumienia oraz w późniejszym okresie wskazuje, iż poza wilgocią wbudowaną , która oddziaływała czasowo na strukturę konstrukcji w początkowym okresie , tj. 2009-2012, przyczynami istnienia w budynkach wilgoci i przecieków są również błędy oraz uszkodzenia pewnych elementów budynku, powstałe m. in. w czasie projektowania , wykonawstwa i w ramach nadzoru budowlanego. Uszkodzenia powodujące wpływanie wody w konstrukcje i do wnętrza pomieszczenia garażu spowodowane są niedostateczną liczbą szczelin dylatacyjnych, wadliwym zaprojektowaniem izolacji przeciwwilgociowych , błędami i odstępstwami w fazie wykonywania i nadzorowania robót w stosunku do rozwiązań projektowych i wytycznych tzw. sztuki budowlanej, zawartej w warunkach wykonania i odbioru robót budowlanych, a także użyciem materiałów o gorszych od zaprojektowanych właściwościach , niedbałym wykonaniem robót, nieprzestrzeganiem prawidłowej technologii robót, w szczególności w okresie oddziaływania niskich temperatur powietrza tj. w okresie jesienno-zimowym. Podstawowe przyczyny miejscowego występowania w kilkudziesięciu miejscach zawilgocenia i przecieków w pomieszczeniach garaży na poziomie „-1” budynku na dzień podpisania porozumienia z dnia 18 października 2013 roku związane są z popełnionymi w czasie budowy błędami lub odstępstwami od warunków technicznych określonych dla robót izolacyjnych w fazie ich wykonywania. Należyte zabezpieczenie budynku przed napływem wód gruntowych zapewniłyby szczelne izolacje przeciwwilgociowe oraz odpowiednio dobrane szczelna mieszanka betonu konstrukcyjnego.

W tym stanie rzeczy Sąd I instancji uznał za niezasadne zarzuty pozwanego , że porozumienie z dnia 18 października 2013 roku nie wiąże pozwanego , gdyż nie dotyczy usunięcia usterek części wspólnej nieruchomości tylko poszczególnych garaży. Świadczą o tym także miejsca, w których pozwana wykonywała prace naprawcze na podstawie niniejszego porozumienia a mianowicie – dylatacje poziome i pionowe płyty stropowej , dylatacje poziome płyty fundamentowej , przejścia rur przez stropy i ściany , cieknące krany i korki. Sąd Okręgowy zważył nadto, że nie jest sporne w niniejszej sprawie , że pozwana wykonała prace uszczelniające przy wykorzystaniu doszczelnienia metodami iniekcyjnymi przy użyciu specjalistycznych preparatów chemicznych, żywicami poliuretanowymi, żelami, zaprawami wodoszczelnymi, masami plastycznymi uszczelniającymi oraz taśmami i metodami termoplastycznymi. W świetle opinii biegłego metody, jakie zastosował pozwany w celu naprawy i wyeliminowania w całości przecieków zawilgoceń ścian i stropów w poziomie „ -1” można uznać za skuteczne, skoro obecnie w garażach nie występują już zawilgocenia i przecieki. Wszelkie izolacje przeciwwilgociowe zarówno poziome jak i pionowe powinny stanowić szczelny i ciągły układ oddzielający elementy podziemia budynku od niekorzystnych działań i parcia wody.

W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy uznał, że powodowa Wspólnota mieszkaniowa ma legitymację czynną w niniejszej sprawie do podejmowania czynności odnośnie roszczeń odszkodowawczych przeniesionych na nią przez poszczególnych właścicieli lokali związanych z zaistnieniem usterek w części wspólnej znajdującej się na poziomie - 1 budynków w części garażowej.

Następnie Sąd I instancji uznał, że powód w niniejszej sprawie wykazał przesłanki odpowiedzialności pozwanego z art. 471 k.p.c. a mianowicie , że pozwany nienależycie wykonał porozumienie z dnia 18 października 2013 roku, w którym zobowiązał się do usunięcia usterek znajdujących się na poziomie „-1” budynków w części garażowej w terminie do dnia 31 marca 2014 roku. Nie jest sporne , że na podstawie porozumienia z dnia 18 października 2013 roku pozwany zobowiązał się usunąć wszystkie usterki części wspólnych znajdujące się na poziomie 1 – budynków ( w części garażowej ) w terminie do dnia 30 listopada 2013 r w wybranej przez siebie technologii napraw. Strony zdefiniowały ponadto w porozumieniu, co należy uznać za usunięcie usterki. Wskazały ponadto , że za skuteczne dokonanie odbioru prac naprawczych uważają, dokonanie odbioru prac zakończone podpisaniem protokołu bez jakichkolwiek uwag zastrzeżeń ze strony wspólnoty. Porozumienie przewidywało , że w przypadku stwierdzenia przez wspólnotę w dniu odbioru prac naprawczych, iż w naprawianych częściach wspólnych nadal istnieją usterki lub nie zostały usunięte skutki tych usterek w lokalach użytkowych – garażach w rozumieniu § 1 ust.. 3 porozumienia, zostanie to ujęte w treści protokołu, a A. ponownie przystąpi do prac naprawczych i po ich zakończeniu poinformuje wspólnotę na piśmie pod rygorem nieważności z 2 tygodniowym wyprzedzeniem o nowym terminie i godzinie odbioru prac naprawczych. Strony ustaliły , iż usunięcie usterek nastąpi w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia pierwszego odbioru prac naprawczych.

W przypadku ,gdy w dniu drugiego odbioru prac naprawczych określonych w § 1 ust 3 i mających na celu usunięcie nieusuniętych usterek lub ich skutków wspólnota stwierdzi, że przeprowadzone prace naprawcze nie doprowadziły do usunięcia usterek lub skutków usterek wskazanych w protokole określonym w ustępie poprzedzającym, Wspólnota żądać będzie zapłaty na jej rzecz kary umownej w wysokości 1250 zł za każdy rozpoczęty tydzień od dnia w/w odbioru prac naprawczych do dnia skutecznego usunięcia usterek wskazanych w Protokole określonym w ustępie poprzedzającym potwierdzonego protokołem odbioru prac naprawczych. Kara umowna płatna jest każdorazowo w terminie 7 dni od dnia pisemnego pod rygorem nieważności wezwania do zapłaty, na rachunek bankowy wspólnoty ( § 4 ust 4 porozumienia). Strony zgodnie ustaliły, że w przypadku, gdy w trakcie odbioru prac naprawczych A. nie będzie podzielał zgłoszonych przez Wspólnotę uwag zastrzeżeń do wykonywanych prac świadczących o ich nieskuteczności , zostanie powołana losowo niezależna osoba trzecia – biegły z zakresu budownictwa lądowego , który sporządzi na koszt A. pisemną opinię w przedmiocie stwierdzenia skuteczności wykonanych prac i zasadności zgłoszonych przez Wspólnotę uwag. Załącznikiem do protokołu odbioru będzie dokumentacja zdjęciowa wykonana w momencie odbioru prac , w protokole odbioru zawarty będzie opis wskazanych przez wspólnotę uwag ( § 4 ust 6 ). Po podpisanym przez strony w.w porozumieniu pozwany przystąpił do realizacji prac objętych porozumieniem . W trakcie prac wykonywanych przez pozwanego były usuwane przecieki , odtwarzane miejsca w których występowały przecieki . Były wykonywane prace uszczelniające oraz odtwarzające pierwotne struktury ścian i sufitów w części garażowej . Nie jest sporne w niniejszej sprawie , że pismem z dnia 29 listopada 2013 roku pozwany zgłosił wykonanie prac zgodnie z porozumieniem z dnia 18 października 2013 roku. Z wykonanych prac strony w dniu 9 stycznia 2014 r. dokonały pierwszego odbioru prac, z czego został sporządzony dokument – protokół z usunięcia usterek na osiedlu (...) w Ł. ul. (...) – H, Falista 170 A i 170 B.

Z protokołu usunięcia usterek z dnia 9 stycznia 2014 r. wynika, że według powódki nie zostały usunięte wszystkie przecieki i ich skutki określone w par 1 pkt 3 porozumienia . Według pozwanego prace naprawcze wykonano z uwagami w zakresie sekcji Fi G powołując się na załączniki. Powód przyznał w pozwie , że udzielił pozwanemu dodatkowego terminu na wykonanie prac do dnia 31 marca 2014 roku . Kolejna bezsporna okoliczność to fakt, że A. pismem z dnia 18 marca 2014 r zgłosił do odbioru wykonanie prac naprawczych wyznaczając termin drugiego odbioru prac naprawczych na dzień 1 kwietnia 2014 r. Nie jest także sporny fakt , że powodowa Wspólnota nie przystąpiła w dniu 1 kwietnia 2014 roku do odbioru prac. W niniejszej sprawie powód stwierdził , że prace naprawcze podjęte przez pozwanego w powyższym okresie nie doprowadziły do usunięcia usterek , a zatem nie stawił się na odbiór prac w dniu 1 kwietnia 2014 roku i ich nie odebrał , przy czym powiadomił o swoim stanowisku pozwanego telefonicznie , co przyznał w swoich zeznaniach członek Zarządu pozwanego M. B. . Zdaniem powódki, zgodnie z zapisem porozumienia § 4 ust. 4 dopiero stwierdzenie skutecznego usunięcia usterek obligowało obie strony do sporządzenia protokołu odbioru prac naprawczych. W porozumieniu z dnia 18 października 2013 roku strony zgodnie oświadczyły , że za skuteczne dokonanie odbioru prac naprawczych uważają, dokonanie odbioru prac zakończone podpisaniem protokołu bez jakichkolwiek uwag zastrzeżeń ze strony wspólnoty.

Pozwany w dniu 1 kwietnia 2014 roku sporządził protokół odbioru bez udziału powoda w którym stwierdził , że usunięte zostały usterki i skutki usterek. Niestawiennictwo powoda na odbiór prac w dniu 1 kwietnia 2014 roku i sporządzenie protokołu przez pozwanego bez udziału powoda nie powoduje , że można uznać , iż przeprowadzone przez pozwanego prace naprawcze doprowadziły do usunięcia usterek lub skutków usterek W konsekwencji powyższego Sąd I instancji uznał, że brak stawiennictwa powoda na odbiór prac w dniu 1 kwietnia 2014 roku , w sytuacji gdy strona powodowa stwierdziła , że prace naprawcze nie doprowadziły do usunięcia usterek lub skutków usterek, nie pozbawia powoda prawa do żądania kar umownych w oparciu o § 4 ustęp 4 porozumienia z dnia 18 października 2013 roku. Nie powoduje także uznania , że prace naprawcze zostały wykonane należycie . Powód wykazał , że jego stanowisko co do nieusunięcia usterek przez pozwanego było znane pozwanemu . Pozwany nie godząc się ze stanowiskiem powoda odnośnie naprawy usterek miał możliwość powołania zgodnie z punktem 4 ustęp 6 porozumienia biegłego z zakresu budownictwa lądowego , który sporządziłby na koszt Spółki (...) pisemną opinię w przedmiocie stwierdzenia skuteczności wykonanych prac . A zatem pozwany miał możliwość wykazania , że prace zostały wykonane skutecznie , czego jednak nie dokonał. O wiedzy pozwanego o stanowisku powoda świadczy także analiza stanu wad i usterek opracowana przez inżyniera A. G. (2) odnosząca się do porozumienia zawartego przez strony. Pozwany otrzymał tę analizę i miał także wówczas możliwość powołania biegłego zgodnie z zgodnie z porozumieniem , który oceniłby prace wykonane przez pozwanego na dzień 31 marca 2014 roku.

Ponadto Sąd I instancji podniósł, że pozwany po dacie 1 kwietnia 2014 roku cały czas prowadził prace naprawcze i naprawiał usterki . Czynności te wykonywał do końca 2018 roku, co pozostaje w sprzeczności z twierdzeniem pozwanego, iż wywiązał się z porozumienia z dnia 18 października 2013 roku. Zdaniem Sądu Okręgowego, podnoszone przez pozwanego okoliczności , a mianowicie , że powód nie przystąpił do odbioru prac naprawczych w dniu 1 kwietnia 2014 roku oraz wezwał pozwanego do zapłaty kar umownych dopiero pismem z dnia 26 października 2015 roku, nie świadczą o tym, że prace objęte porozumieniem z dnia 18 października 2013 roku zostały wykonane przez pozwanego należycie w terminie do 31 marca 2014 roku .

Sąd Okręgowy podkreślił ponadto, że z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie wynika, iż w okresie od dnia podpisania porozumienia nie wszystkie ujawnione wady związane z pojawieniem się zawilgoceń ścian, dylatacji zostały skutecznie usunięte, przez co pozwana zmuszona była dla części ujawnionych miejsc przecieków , wielokrotnie dokonywać prac naprawczych, doszczelniających przy zastosowaniu kolejnych (innych) nowoczesnych rozwiązań i systemowego uszczelniania przy wykonaniu izolacji wtórnych, metodami iniekcyjnymi bezciśnieniowymi i ciśnieniowymi oraz przy zastosowaniu dodatkowych doszczelniających taśm i mat. Z opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa wynika, że dopiero w czerwcu 2019 r pozwana skutecznie zlikwidowała wszystkie wady związane z przeciekami. W latach 2011-2013 ilość usterek związanych pośrednio lub bezpośrednio z wadą zawilgocenia lub zalania elementów konstrukcji garaży dotyczya 160 miejsc. Z materiału dowodowego zebranego w sprawie , w tym z opinii biegłego z zakresu budownictwa, wynika, że po 31 marca 2014 roku nadal pojawiały się przecieki w częściach wspólnych budynków w części garażowej opisane szczegółowo przez biegłego. Sąd Okręgowy zwrócił ponadto uwagę na kolejne zgłoszenia usterek i przecieków dokonywany przez Wspólnotę od stycznia do listopada 2015 r. Dalsze występowanie tego rodzaju wad wynika ponadto z analizy stanu wad i usterek opracowanej przez inżyniera A. G. (2) na zlecenie strony powodowej. Jeszcze w latach 2017 – 2018 przecieki występowały w 15 miejscach, a na dzień 13 kwietnia 2018 r. w 2 miejscach. Pozwany po dniu 1 kwietnia 2014 roku cały czas prowadził prace naprawcze i naprawiał te usterki, co świadczy o tym, iż nie wykonał w terminie porozumienia z dnia 18 października 2013 r.

W ocenie Sądu Okręgowego, spełnione zostały zatem przesłanki naliczenia kary umownej zastrzeżone w § 4 ust. 4 porozumienia, gdyż prace naprawcze pozwanego nie doprowadziły do usunięcia usterek lub skutków usterek w terminie do dnia 31 marca 2014 roku. Stronie powodowej przysługuje zatem roszczenie o zapłatę na jej rzecz kary umownej w wysokości 1250 zł za każdy rozpoczęty tydzień od dnia planowanego odbioru prac naprawczych to jest od dnia 31 marca 2014 roku do dnia rzeczywistego zakończenia prac. Strona powodowa naliczyła karę umowę od 31 marca 2014 r. do 13 grudnia 2018 r. w łącznej wysokości 307.000 zł.

Odnosząc się do podniesionego przez pozwanego zarzutu miarkowania kary umownej, Sąd I instancji zważył, że miarkowanie kary umownej ma przeciwdziałać dużym dysproporcjom między wysokością zastrzeżonej kary a godnym ochrony interesem wierzyciela. Kara umowna podobnie jak odszkodowanie nie może prowadzić do nieuzasadnionego wzbogacenia uprawnionego. Wskazał przy tym, że pozwany poniósł koszty naprawy usterek określonych w porozumieniu z dnia 18 października 2013 roku w kwocie około 300.000 złotych. Metody zastosowane przez pozwaną mające na celu usunięcie powstałych przecieków, zawilgoceń ścian i stropów okazały się skuteczne , gdyż obecnie nie stwierdzono śladów wskazujących na pojawienie się przecieków w miejscach ich poprzedniego występowania oraz miejscach nowych. Prace naprawcze mające na celu likwidację przecieków od strony wewnętrznej spowodowały zatamowanie przecieków przez ściany , stropy i posadzki . Pozwany zlikwidował napływ i zawilgocenie pochodzące od wpływania do wnętrza budynku wody gruntowej poprzez elementy ścian i stropów metodami iniekcyjnymi. Strona pozwana wykonała także prace polegające na odtworzeniu do stanu pierwotnego ścian i sufitów w ramach prac dotyczących eliminowania przecieków i zawilgoceń ścian . Przy czym prace odtwarzające - naprawa tynków i malowanie , wykonywane przez pozwanego dotyczyły tylko miejsc gdzie były usuwane przecieki , a nie całości poziomu -1 zgodnie z § 1 ust. 3 porozumienia z dnia 18 października 2013 roku . W § 1 porozumienia ust. 3 pozwana była bowiem zobowiązana do naprawy tynków oraz malowania miejsc wystąpienia skutków usterek (optyczne przywrócenie stanu poprzedniego) , a nie całości poziomu -1. Zdaniem Sądu I instancji, powód nie poniósł szkody z powodu nie wykonania naprawy usterek w terminie. Dlatego uwzględniając całokształt okoliczności Sąd I instancji uznał, że zostały spełnione przesłanki dotyczące miarkowania kary umownej - zobowiązanie zostało po powstaniu obowiązku zapłaty kary umownej wykonane, kara jest rażąco wygórowana , bowiem powód nie poniósł szkody .

Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności Sąd Okręgowy ostatecznie miarkował karę umowną i zasądził od pozwanego na rzecz powoda z tego tytułu kwotę 100.000 zł.

O odsetkach orzeczono na podstawie art. 481 § 1 k.c. Sąd I instancji zasądził odsetki od dnia 12 listopada 2015 roku do dnia zapłaty wskazując, że powód żądanie zapłaty kar umownych zgłosił pozwanemu w piśmie z dnia 26 października 2015 roku , które pozwany otrzymał w dniu 29 października 2015 roku . Powód wezwał pozwanego do zapłaty kwoty 102.500 złotych w terminie 14 dni od chwili otrzymania wezwania na konto Wspólnoty, wskazując jako podstawę żądania kar umownych § 4 porozumienia z dnia 18 października 2013 roku oraz podał , że kara umowna liczona jest od dnia 31 marca 2014 roku , a nie od 30 listopada 2013 roku, jak wynika z treści porozumienia, z uwagi na fakt , że na ustną prośbę pozwanego powód udzielił mu dodatkowego terminu na wykonanie wszystkich prac objętych porozumieniem do dnia 31 marca 2014 roku . Powód na rozprawie w dniu 12 stycznia 2022 roku wskazał jako podstawę kar umownych § 4 ust. 4 i ust. 2 porozumienia , zaś w piśmie z dnia 2 marca 2022 roku § 4 ust. 4 porozumienia , a zatem nie doszło w tym zakresie do zmiany podstawy faktycznej powództwa .

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 100 zdanie 1 k.p.c. Sąd nie obciążył stron nieuiszczonymi kosztami sądowymi na podstawie art. 113 ust 4 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Powyższe orzeczenie zaskarżyła apelacją strona pozwana w części uwzględniającej powództwo co do kwoty 100.000 złotych, zarzucając:

I.  Naruszenie przepisów prawa procesowego mające istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie:

1)  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dowolną i sprzeczną z zasadami logicznego rozumowania ocenę dowodu z księgi wieczystej nr (...), a mianowicie ustalenie, że porozumienie zawarte pomiędzy stronami odnosiło się do części wspólnych podczas gdy wypisy z w/w ksiąg wieczystych wskazują, że nieruchomość garażowa stanowi przedmiot odrębnej własności i w jej ramach nie ma części wspólnych, co miało istotny

wpływ na wynik sprawy bowiem doprowadziło sąd I instancji do uznania, że przedmiotem porozumienia były części wspólne nieruchomości garażowej, a powódka była uprawniona do jego zawarcia.

2)  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez pominięcie dowodu z zeznań świadka J. O., która zeznała, że powodowa Wspólnota Mieszkaniowa próbowała uzyskać zgodę członków Wspólnoty na skierowanie wobec pozwanej roszczeń na drogę postępowania sądowego, jednak zgody takiej nie otrzymała, bowiem członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej wybrali opcję polubownego zakończenia sporu, co miało istotny wpływ na wynik sprawy, bowiem potwierdza, że powodowa Wspólnota Mieszkaniowa wystąpiła z pozwem nie tylko bez zgody jej członków, a wbrew ich woli;

3)  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez pominięcie dowodu z umów cesji zawartych między powódką, a właścicielami lokali w 2019 r. (Państwo S., Państwo S.), co miało istotny wpływ na wynik sprawy bowiem umowy te świadczyły o tym, że cesje załączone do akt niniejszej sprawy miały tak naprawdę charakter pełnomocnictwa, a nie przeniesienia na Wspólnotę Mieszkaniową roszczeń, co miało istotny wpływ na wynik sprawy bowiem doprowadziło sąd I Instancji do błędnego uznania, że powódka miała legitymację do zawarcia z pozwaną porozumienia we własnym imieniu i wystąpienia na drogę sądową;

4)  art. 233 § § k.p.c. poprzez dowolną ocenę dowodu z zeznań Członka Zarządu pozwanej - M. B. i uznanie, że w dniu drugiego odbioru to jest 01 kwietnia 2014 roku , powódka powiadomiła go, iż nie stawi się na odbiór, gdyż usterki objęte porozumieniem z dnia 18 października 2013 roku nie zostały usunięte do dnia odbioru, podczas gdy z zeznań tych nie wynika by - telefon miał miejsce 1 kwietnia 2014 r., telefon był wykonany przez osobę uprawnioną do reprezentacji powódki, telefon był wykonany do M. B. tj. osoby uprawnionej do reprezentacji pozwanej, co miało istotny wpływ na wynik sprawy, bowiem doprowadziło sąd I Instancji do ustalenia, że ziściła się przesłanka dochodzenia kary umownej z § 4 ust. 4 porozumienia, pomimo że zeznania świadków B. W. oraz P. C. - ówczesnych członków Zarządu pozwanej - powyższego nie potwierdzają;

5)  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dowolną i fragmentaryczną ocenę dowodu z protokołu odbioru z 9 stycznia 2014 r. podczas gdy dowód ten powinien być oceniany całościowo, włącznie z załącznikiem nr 2 który wskazywał uwagi powódki, i tak oceniany dowód powinien być punktem wyjścia do ustalenia które z wad w nim wymienionych Wspólnota stwierdziła, że nie zostały usunięte na dzień 1 kwietnia 2014 r., co miało istotny wpływ na wynik sprawy bowiem brak całościowej oceny tego dokumentu skutkował uznaniem, że wystarczające dla nałożenia przez powódkę kary umownej było stwierdzenie, że wady nie zostały usunięte.

6)  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez niedanie wiary zeznaniom świadków: A. S. (1), A. G. (1), R. K. (1) oraz zeznaniom członka Zarządu pozwanej spółki (...), że prace naprawcze objęte porozumieniem z dnia 18 października 2013 roku zostały przez pozwaną spółkę wykonane skutecznie w terminie do dnia 01 kwietnia 2014 roku podczas gdy zeznania te są spójne, zgodne, a nadto korespondują z tym, że Wspólnota Mieszkaniowa we wskazanym terminie, a także przez okres kolejnych miesięcy do stycznia 2015 r. nie zgłaszała pozwanej żadnych zastrzeżeń do wykonanych prac, co potwierdza, że na dzień 1 kwietnia 2014 r. prace naprawcze zostały wykonane, co miało istotny wpływ na wynik sprawy bowiem doprowadziło sąd I Instancji do błędnego przekonania, że kary umowne powinny być naliczane za cały okres dochodzony pozwem;

7)  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez niedanie wiary zeznaniom świadków: A. S. (2), A. G. (1), R. K. (1) oraz zeznaniom członka Zarządu pozwanej spółki (...), że późniejsze prace wykonywane przez pozwanego miały charakter zachowawczy lub były to odpowiedzi na bieżące problemy podczas gdy zeznania te są spójne, nie pochodzą jedynie od osób zainteresowanych wynikiem sprawy, nadto zeznania te odpowiadają zasadom logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego zważywszy na to, że spółka (...) S.A., która była przez cały czas postępowania właścicielem udziałów w nieruchomości garażowej i przeznaczała je na sprzedaż, była zainteresowana tym by prace zachowawcze wykonywać, co miało istotny wpływ na wynik sprawy bowiem doprowadziło sąd I Instancji do błędnego przekonania, że kary umowne powinny być naliczane za cały okres dochodzony pozwem.

8)  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dowolną ocenę dowodu z faktur VAT wystawionych przez firmę (...) vel G. oraz zeznań świadka A. G. (3) vel. G. i uznanie w oparciu o w/w FV, że powódka wykonywała porozumienie do roku 2017 podczas, gdy z zeznań świadka wynika, że przedmiotem jego prac nie były prace uszczelniające, a jedynie prace o charakterze estetycznym, co miało istotny wpływ na wynik sprawy bowiem doprowadziło sąd I Instancji do błędnego przekonania, że kary umowne powinny być naliczane za cały okres dochodzony pozwem;

9)  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dowolną i fragmentaryczną ocenę dowodu z dokumentów, a mianowicie zgłoszeń wad dokonywanych przez powódkę, z których pierwsze po 1 kwietnia 2014 r. pochodzą ze stycznia 2015 r., co miało istotny wpływ na wynik sprawy, bowiem dokumenty te w połączeniu z brakiem jakichkolwiek zgłoszeń od 1 kwietnia 2014 r. potwierdza fakt, że na ten dzień porozumienie było wykonane;

10)  art. 233 §1 k.p.c. poprzez sprzeczną z zasadami logicznego rozumowania ocenę dowodu z dokumentu - analizy wad i usterek sporządzonej przez A. G. (2) w październiku 2015 r. jako dowodu potwierdzającego niewykonanie porozumienia na dzień 1 kwietnia 2014 r., pomimo że te dwa zdarzenia różni okres 1,5 roku, co miało istotny wpływ na wynik sprawy bowiem opinia ex post na 1,5 roku po zdarzeniu nie może świadczyć o stanie wykonania porozumienia na dzień 1 kwietnia 2014 r., a w szczególności o tym, że na ten dzień porozumienie nie zostało wykonane.

11)  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez aprioryczne danie wiarygodności rzutom powierzchni przedstawionym przez powódkę na okoliczność występowania przecieków po 1 kwietnia 2015 r. podczas gdy jest to materiał przygotowany przez powódkę, a zatem są to twierdzenia powódki niepoparte żadnymi dowodami, co miało istotny wpływ na wynik sprawy doprowadziło sąd I Instancji do błędnego przekonania, że kary umowne powinny być naliczane za cały okres dochodzony pozwem;

12)  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez sprzeczną z zasadami logicznego rozumowania ocenę dowodów zgromadzonych w sprawie, a mianowicie zestawienia kosztów poniesionych przez pozwaną na wykonanie prac naprawczych oraz opinii biegłego - zestawienie załączone do odpowiedzi na pozew dowodzi bowiem kosztów poniesionych przez pozwaną na wykonanie prac naprawczych do tego terminu w kwocie 300 tys. zł, biegły uznał zaś te koszty za adekwatne do usunięcia skutecznie wad przez pozwaną - co doprowadziło sąd I instancji do błędnego przekonania, że pozwana wykonywała też prace po 1 kwietnia 2014 r. i po złożeniu odpowiedzi na pozew, a zatem, że powódka może się domagać kar umownych za okres do końca grudnia 2018 r.

13)  art. 100 k.p.c. poprzez jego zastosowanie i zniesienie kosztów postępowania podczas gdy powódka wygrała spór zaledwie w 33%, zaś pozwana w 67%, co oznacza, że strony nie wygrały w podobnym ani zbliżonym zakresie.

II.  Naruszenie przepisów prawa materialnego:

1)  art. 2 ust. 2 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali poprzez jego błędną interpretację i ustalenie, że nieruchomość garażowa obejmuje jedynie miejsca postojowe podczas gdy zgodnie z definicją lokalu „Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne, co oznacza, że nieruchomość garażowa nie ogranicza się do miejsc parkingowych, ale obejmuje też wszystkie ściany wydzielające tę nieruchomość, a zatem również sufit i ściany boczne;

2)  art. 65 § 2 k.c. poprzez dokonanie błędnej wykładni oświadczeń woli stron zawartych w umowach cesji zawartych pomiędzy właścicielami poszczególnych lokali oraz Wspólnotą Mieszkaniową oraz pełnomocnictwach udzielonych Wspólnocie i uznanie, że doszło do skutecznego przeniesienia roszczeń z tytułu rękojmi i roszczeń odszkodowawczych na powodową wspólnotę przed zawarciem porozumienia z 18 października 2013 r., podczas gdy prawidłowa, zgodna z wykładnią literalną i funkcjonalną analiza oświadczeń woli stron wskazuje, że celem właścicieli lokali nie było przeniesienie roszczeń, a udzielenie Wspólnocie pełnomocnictwa, co skutkować powinno ustaleniem, że Wspólnota Mieszkaniowa nie posiada legitymacji procesowej do wystąpienia z powództwem;

3)  art. 65 § 2 k.c. poprzez dokonanie błędnej wykładni oświadczeń woli stron zawartych w porozumieniu z dnia 18 października 2013 r. zawartego między powódką, a pozwaną, a mianowicie zinterpretowanie użytego w porozumieniu określenia „odbiór” jako czynność jednostronną dokonaną przez pozwaną, oraz „dzień odbioru” jako dzień kiedy pozwana samodzielnie dokonała odbioru prac;

4)  art. 22 ust. 3 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali poprzez jego niewłaściwą interpretację polegającą na uznaniu, że wystąpienie z powództwem o zapłatę kaiy umownej wynikającej z zawartego przez powódkę porozumienia jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu nie wymaga wyrażenia przez członków Wspólnoty Mieszkaniowej odrębnej zgody wyrażonej w formie uchwały, skoro właściciele lokali wyrazili w formie uchwały zgodę na zawarcie porozumienia z pozwaną, podczas gdy prawidłowa interpretacja tego przepisu wskazuje, że zgoda powinna być udzielona na dokonanie konkretnej czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, a zatem nie może być traktowana blankietowo czy rozszerzające;

5)  art. 483 § 1 k.c. poprzez jego błędne zastosowanie i zasądzenie kary umownej na rzecz powódki podczas gdy zastrzeżenie kary umownej przewidywało karę otwartą, niestanowiącą zamkniętej sumy pieniężnej, co skutkować winno uznaniem przez sąd w/w zastrzeżenia umownego za nieważne.

6)  art. 484 § 2 k.c. poprzez miarkowanie kary umownej, którą obciążona została pozwana w stosunku, który nie pozbawia kary cechy rażącego wygórowania oraz nie zapobiega nieuzasadnionemu wzbogaceniu po stronie powódki;

Wskazując na powyższe zarzuty skarżąca wniosła o zmianę skarżonego orzeczenia poprzez oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przewidzianych prawem.

Powodowa Wspólnota wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja pozwanego jest niezasadna.

Sąd Apelacyjny nie podziela rozbudowanego zarzutu naruszenia przepisu prawa procesowego tj. art. 233 § 1 k.p.c.

W orzecznictwie powszechnie przyjmuje się, że ramy swobodnej oceny dowodów muszą być zakreślone wymaganiami prawa procesowego, doświadczenia życiowego, regułami logicznego myślenia oraz pewnego poziomu świadomości prawnej, według których sąd w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny rozważa materiał dowodowy, jako całość, dokonuje wyboru określonych środków dowodowych i ważąc ich moc oraz wiarygodność, odnosi je do pozostałego materiału dowodowego (zob. uzasadnienie wyroku SN z dnia 20 marca 1980 r., II URN 175/79, OSNC 1980/10/200; uzasadnienie wyroków SN: z dnia 16 maja 2000 r., IV CKN 1097/00, LEX nr 52624; z dnia 29 września 2000 r., V CKN 94/00, LEX nr 52589; z dnia 15 listopada 2000 r., IV CKN 1383/00, LEX nr 52544; z dnia 27 września 2002 r., IV CKN 1316/00, LEX nr 80273). Skuteczne przedstawienie zarzutu naruszenia przez sąd art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania, lub doświadczenia życiowego, to bowiem jedynie może być przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonania swobodnej oceny dowodów. Nie jest natomiast wystarczające przekonanie strony o innej niż przyjął wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena sądu (tak: orzeczenia SN : z dnia 5 sierpnia 1999 r., II UKN 76/99, publ. OSNAPiUS 2000/19/732; z dnia 10 kwietnia 2000 r., V CKN 17/2000, publ. OSNC 2000/10/189; z dnia 27 września 2002 r., II CKN 817/00, LEX nr 56096).

W rozpatrywanej sprawie apelujący nie przedstawił tego rodzaju jurydycznych argumentów, które pozwalałyby na odmienną ocenę dowodów zaoferowanych przez strony. Wbrew argumentom pozwanego, z pewnością nie doszło do naruszenia przepisu art. 233 § 1 k.p.c. przy ocenie dowodu z dokumentów w postaci odpisów z ksiąg wieczystych nr (...) urządzonych dla nieruchomości garażowych, których współwłaścicielem pozostaje strona pozwana. Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 1984) , księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Z treści ksiąg wieczystych urządzonych dla nieruchomości garażowych nie wynika zatem nic ponad to, co stanowi przedmiot wpisu. Z całą pewnością treść powołanych dokumentów nie rozstrzyga w rozpatrywanej sprawie o istnieniu bądź braku takich elementów konstrukcyjnych wyodrębnionego lokalu niemieszkalnego, które stanowią jednocześnie część wspólną nieruchomości. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. z 2021 r. poz. 1048) nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Kategoria części wspólnych nieruchomości ma charakter funkcjonalny i z tego względu status prawny konkretnego elementu nieruchomości wspólnej zależy od okoliczności danego przypadku (por. wyrok SA w Warszawie z dnia 25 maja 2016 r., VI ACa 605/15, LEX nr 2076729; wyrok NSA z 15 lutego 2022 r., II OSK 724/21, LEX nr 3320054). Ze swej istoty ściany zewnętrzne i ściany nośne, stropy, fundamenty, klatki schodowe, a także infrastruktura techniczna (rury, przewody itp.) służące do wspólnego użytku są uznawane za części wspólne budynku. Nie sposób bowiem racjonalnie wywodzić, że stropy, ściany, fundamenty służą tylko właścicielom tych lokali, które do nich w pionie lub poziomie przylegają, nawet jeśli jednocześnie wydzielają samodzielny lokal. Tym samym w realiach sporu nie sposób zaaprobować tez apelującego, iż lokale garażowe poprzez sam fakt ich wyodrębnienia i urządzenia dla nich ksiąg wieczystych nie posiadają żadnych części wspólnych objętych współwłasnością członków Wspólnoty.

Sąd Apelacyjny nie znajduje również podstaw dla odmiennej oceny pisemnych zeznań świadka J. O. i wywodzenia z nich takich wniosków, jak czyni to pozwany w apelacji. Z relacji świadka w żadnym razie nie wynika, by powodowa Wspólnota wystąpiła z pozwem w niniejszej sprawie bez zgody jej członków, a nawet wbrew jej woli. Opisywana przez J. O. uchwała nr 12/7/2012 opatrzona została numerem wskazującym na jej opracowanie i poddanie pod głosowanie w 2012 r. , a zatem przed podpisaniem porozumienia z dnia 18 października 2013 r., z którego wywodzone jest roszczenie dochodzone pozwem. Co więcej, świadek wprost podaje, że zmierzała wycofać się z podpisanej w 2012 r. umowy cesji, o czym w lipcu 2012 r. powiadomiła administratora, a „…w kolejnych miesiącach uchwała w sprawie wniesienia pozwu przeciwko A.(…) została odrzucona”. Zeznania świadka w żadnej części nie odnoszą się zatem do realizacji powołanego porozumienia zawartego w październiku 2013 r. i domniemanej woli (lub jej braku) członków Wspólnoty w zakresie dochodzenia roszczeń z tytułu kar umownych zastrzeżonych w porozumieniu, na którego zawarcie członkowie Wspólnoty wyrazili zgodę uchwałą nr 7/9/2013 r. z dnia 17 października 2013 r. Przekonuje o tym także załączony do akt projekt uchwały nr 12/7/2012, który w żaden sposób nie nawiązuje do porozumienia z dnia 18 października 2013 r. i zastrzeżonych w jego treści kar umownych (k 1780 akt). Poza zakresem zastosowania normy procesowej z art. 233 § 1 k.p.c. pozostaje natomiast kwestia prawnej oceny, czy dla wystąpienia z powództwem w rozpatrywanej sprawie rzeczywiście konieczna była kolejna uchwała Wspólnoty zezwalająca na dokonanie tej czynności, o czym w dalszych rozważaniach.

Brak jest ponadto podstaw dla zanegowania stanowiska Sądu I instancji o braku mocy dowodowej umów cesji zawartych przez niektórych właścicieli lokali w 2019 r. i tym samym o pominięciu tych dokumentów. Przeprowadzone dowody z pisemnych zeznań świadków – członków Wspólnoty potwierdzają zawarcie przez nich w 2012 r. umów cesji wierzytelności odszkodowawczych związanych z wadami części wspólnych nieruchomości. Zeznania m.in. świadków J. W., R. K. (2) i P. K. (1), P. K. (2) i A. K., U. C. i W. C., P. W. i D. W., A. T., M. K. i J. K. (1), czy J. C. wskazują przy tym jednoznacznie na zawarcie przez te osoby ze Wspólnotą umów cesji wierzytelności, a nie jedynie – jak sugeruje pozwany - dokonanie jednostronnej czynności w postaci udzielenia Wspólnocie pełnomocnictwa. Zeznania świadków pozostają przy tym spójne z treścią dokumentów w postaci załączonych do akt umów cesji, których przedmiotem było przeniesienie na Wspólnotę szczegółowo opisanych roszczeń przysługujących właścicielom lokali w stosunku do pozwanego. W toku postępowania nie tylko nie przedstawiono żadnego dowodu, ale nie powołano nawet twierdzeń wskazujących, że wszyscy członkowie Wspólnoty, który podpisali umowy cesji skutecznie uchylili się od dokonanej czynności prawnej lub by umowy te obarczone były wadą w postaci ich bezwzględnej nieważności, ewentualnie by dokonane zostały cesje zwrotne. W tym stanie rzeczy fakt zawarcia przez niektórych członków Wspólnoty kolejnych umów cesji w 2019 r. pozostaje bez znaczenia dla oceny legitymacji procesowej strony powodowej w niniejszej sprawie. Dodatkowo wypada zaznaczyć, że przedmiotem dowodzenia w rozpatrywanej sprawie nigdy nie były okoliczności zawarcia przez niektórych członków Wspólnoty w 2019 r. wskazanych w apelacji ( osoby o nazwiskach S. i S.) kolejnych umów cesji oraz ich wola i zamiar towarzyszący tej czynności). Dla potrzeb rozpatrywanej sprawy można jedynie pokusić się o stwierdzenie, że o ile przedmiot obu cesji dokonanych w 2012 r. i 2019 r. byłby tożsamy, to świadczyć to może co najwyżej o bezskuteczności umów zawartych później.

Zamierzonych skutków procesowych nie wywołuje również zarzut rzekomo wadliwej oceny dowodu z zeznań członka zarządu pozwanej Spółki – (...). Z treści pisemnych zeznań jasno wynika, że przed przystąpieniem w dniu 1 kwietnia 2014 r. do jednostronnego odbioru robót M. B. został telefonicznie poinformowany przez stronę powodową, iż przedstawiciele Wspólnoty nie stawią się na tej czynności, gdyż zdaniem Wspólnoty usterki nie zostały usunięte. Warto podkreślić, że zeznania pisemne członka zarządu strony pozwanej stanowią odpowiedzi na pytania przygotowane przez strony sporu. Żadna ze stron nie pytała M. B. o to, w jakiej dacie miał miejsce telefon i kto w imieniu Wspólnoty przekazał informację o braku udziału w czynności odbioru , stąd nie dziwi brak tego rodzaju szczegółów w jego wypowiedzi. Lakoniczność pisemnej relacji członka zarządu pozwanej jest prostą konsekwencją sposobu przeprowadzenia dowodu z jego zeznań i w żadnym razie nie może stanowić podstawy do wniosków, które stara się wyprowadzić apelujący. Innymi słowy, z faktu, że strony nie zapytano nigdy o pewne okoliczności, nie oznacza, że nie miały one miejsca.

Powyższe uwagi należy również odnieść do zeznań B. W. i P. C. – członków zarządu Wspólnoty. Ich pisemne zeznania złożone w trybie przepisu art. 271 ¹ k.p.c. nie zawierają etapu swobodnej wypowiedzi, stanowią wyłącznie odpowiedzi na pytania stron sporu, z których żadne nie dotyczyło tego, kto w imieniu Wspólnoty i kiedy poinformował Spółkę (...), że przedstawiciele Wspólnoty nie wezmą udziału w odbiorze robót planowanym na 1 kwietnia 2014 r.

Jedynie uzupełniająco wypada zauważyć, iż przekazanie pozwanemu informacji o odmowie uczestniczenia w czynności odbioru ma charakter oświadczenia wiedzy, nie jest zatem w tym wypadku wymagane zachowanie wymogów reprezentacji Wspólnoty zastrzeżonych dla oświadczeń woli. Z całą mocą należy także zaznaczyć, że członek zarządu (...) S.A. i pozostali jej reprezentanci uczestniczący w jednostronnym odbiorze z 1 kwietnia 2014 r. nie mieli ex ante żadnych wątpliwości co do tego, że przedstawiciele Wspólnoty nie wezmą udziału w tej czynności oraz przyczyn ich niestawiennictwa. Świadczą o tym powołane wyżej zeznania M. B. w charakterze strony oraz zeznania świadków A. S. (2) i A. G. (1), którzy zgodnie podali, że Wspólnota odmówiła uczestnictwa w odbiorze. Pośrednio potwierdza to także treść protokołu z dnia 1 kwietnia 2014 r., w którym brak jest informacji świadczących o tym, że absencja przedstawicieli Wspólnoty stanowiła jakiekolwiek zaskoczenie dla strony pozwanej. W hipotetycznym biegu zdarzeń, gdyby istotnie reprezentacji Spółki (...) zostali w dniu 1 kwietnia 2014 r. zaskoczeni niestawiennictwem Wspólnoty, w protokole powinny znaleźć się adnotacje, że członkowie zarządu Wspólnoty nie stawili się bez uprzedzenia i bez podania przyczyn, a takich adnotacji brak.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego, nie doszło do naruszenia zasad swobodnej oceny dowodów przy ocenie dowodu w postaci protokołu z dnia 9 stycznia 2014 r. Na tym etapie sporu strony były zgodne co do tego, że wady nie zostały skutecznie usunięte, a treść protokołu została objęta ustaleniami Sądu I instancji. Z analizowanego dokumentu w żadnym razie nie wynika, które usterki nadal nie zostały naprawione w przedłużonym terminie wykonania robót tj. do dnia 31 marca 2014 r. Wykazaniu tych okoliczności służyły inne dowody przeprowadzone w sprawie, w tym przede wszystkim opinia podstawowa i opinie uzupełniające biegłego sądowego z zakresu budownictwa, które jednoznacznie wskazały na brak usunięcia w tym terminie pierwotnej przyczyny występujących wadliwości.

Z tych samych przyczyn należy podzielić stanowisko Sądu I instancji, który odmówił wiarygodności zeznaniom świadków A. S. (2) , A. G. (1), R. K. (1), zeznaniom członka zarządu M. B. oraz jednostronnemu protokołowi z 1 kwietnia 2014 r. co do skutecznego usunięcia wad. Podkreślić trzeba, że w § 1 ust. 3 porozumienia z 18 października 2013 r. strony zgodnie zdefiniowały usunięcie usterek jako naprawę, która „…skutecznie usunie istniejące przecieki (zawilgocenia itp.) i zapobiegnie przeciekaniu wody (zawilgoceniom itp.) na całej powierzchni poziomu -1 budynków (w części garażowej) oraz usunie wszelkie skutki przeciekania wody (…) poprzez naprawę tynków oraz malowanie w miejscach wystąpienia usterek (optyczne przywrócenie stanu poprzedniego)”. Z analizowanego postanowienia jasno wynika, że intencją obu stron w chwili podpisania porozumienia nie była jedynie doraźna naprawa ujawnionych miejsc przecieków, ale identyfikacja przyczyn takiego stanu rzeczy, jedynie bowiem w takiej sytuacji możliwe było wykonanie naprawy, która zapobiegnie przeciekaniu wody na całej powierzchni poziomu -1 budynków w części garażowej. Tymczasem za bezsporne należy uznać, że po dniu 1 kwietnia 2014 r. na poziomie -1 w części garażowej nadal dochodziło do przecieków ścian, stropów, dylatacji posadzki, przecieków w ciągu komunikacyjnym – korytarzu prowadzącym do komórek lokatorów. Biegły sądowy J. K. zwrócił uwagę, że strona pozwana w latach 2014 – 2018 wielokrotnie zmuszona była dokonywać prac naprawczych doszczelniających przy zastosowaniu kolejnych (innych) metod nowoczesnego i systemowego uszczelniania przy wykonaniu izolacji wtórnych, metodami iniekcyjnymi bezciśnieniowymi i ciśnieniowymi oraz poprzez zastosowanie doszczelniających taśm i mat. O braku usunięcia wad świadczą także kolejne pisma strony powodowej , w tym zgłoszenie usterek ze stycznia 2015 r., prywatna opinia inżyniera A. G. (2), a przede wszystkim złożone przez samego pozwanego faktury dla podwykonawcy za prace naprawcze z maja, czerwca, lipca, sierpnia, września , października, listopada i grudnia 2014 r. (k 1399 i nast. akt sprawy). Ciągłość fakturowanych robót i ich wartość (przykładowo faktura z czerwca 2014 r. na 9.348 zł, lipca 2014 r. na 10.771 zł, z listopada 2014 r. na 12 122,88 zł) sprawia , że nie sposób uznać, jakoby w tym okresie strona pozwana prowadziła jedynie bliżej nieokreślone „prace zachowawcze”. Z treści faktur jasno wynika, że dotyczą one prac remontowo – naprawczych. Nawet gdyby uznać w ślad za zeznaniami świadka A. G. (4) vel G. , że przedmiotem jego prac było jedynie „ …odtworzenie struktur pierwotnych ścian i sufitów w garażu podziemnym w miejscach gdzie były wykonywane prace uszczelniając” (vide k 2238 akt), to wskazać trzeba, że tego rodzaju naprawy dotyczące części wspólnych tj. naprawa tynków i malowanie w miejscach przecieków także były objęte porozumieniem z dnia 18 października 2013 r., co wynika wprost z § 1 ust. 3. Świadek wyraźnie wskazuje, że jego prace dotyczyły miejsc, gdzie wcześniej wykonano prace uszczelniające. Logiczny pozostaje zatem wniosek, iż strona pozwana w okresie od maja do grudnia 2014 r. musiała wykonywać prace związane z uszczelnieniem ścian i sufitów, skoro następnie A. G. (4) vel G. sukcesywnie w każdym miesiącu wykonywał prace zmierzające do odtworzenia struktury ścian i sufitów w miejscach uszczelnienia. Podobnie z zeznań świadka R. K. (1) wynika, że wykonywał parce uszczelniające na terenie spornej nieruchomości sukcesywnie w latach 2012 – 2018. E. , do dnia 1 kwietnia 2014 r. strona pozwana nie zapobiegła przeciekaniu wody na całej powierzchni poziomu -1 budynków w części garażowej, co zgodnie z § 1 ust. 3 strony uznawały za usunięcie usterek. Ujmując rzecz najprościej, nie sposób uznać, iż pozwana Spółka „zapobiegła przeciekaniu wody”, jeśli co prawda uszczelniła ujawnione w chwili podpisania porozumienia miejsca przecieków , ale nie zlokalizowała ich źródła i nie usunęła ich przyczyn, umożliwiając tym samym występowanie kolejnych przecieków.

W świetle zasad doświadczenia życiowego, ciągłość prowadzonych przez (...) S.A. prac naprawczych tłumaczy brak pisemnego zgłoszenia kolejnych wad przez Wspólnotę w 2014 r. W świetle zebranego materiału dowodowego, w tym opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa, w żadnym razie nie można zaaprobować tezy apelującego, jakoby wystosowanie przez Wspólnotę pisma ze zgłoszeniem dalszych wad w styczniu 2015 r. potwierdzało skuteczność uprzednio przeprowadzonych napraw i wykonanie porozumienia z dnia 18 października 2013 r. Podkreślić należy, że Wspólnota dała wyraz swojemu stanowisku co do nieskuteczności napraw odmawiając przystąpienia do odbioru w dniu 1 kwietnia 2014 r. Nie miała zatem obowiązku kolejnego pisemnego notyfikowania usterek, które nie zostały skutecznie usunięte. Ponownie zaakcentować należy, że działania pozwanej Spółki podejmowane do dnia 31 marca 2014 r. z całą pewnością nie zapobiegły przeciekaniu wody w częściach wspólnych budynków zlokalizowanych na poziomie -1, zaś intencją stron jasno wynikającą z porozumienia z dnia 18 października 2013 r. było naprawienie tej wady, a nie jedynie doraźne usuwanie jej skutków. Co więcej, porozumienie w § 1 ust. 6 przewidywało sposób postępowania w razie rozbieżności stanowisk stron co do wykonanych prac tj. powołanie niezależnego rzeczoznawcy na koszt (...) spółki z o.o., z której to możliwości strona pozwana nigdy nie skorzystała.

Nietrafne są ponadto wywody apelującego co do wadliwej oceny dowodu z dokumentu w postaci analizy wad i usterek z października 2015 r. sporządzonej przez A. G. (2). Dokument ten jest jedynie jednym z środków dowodowych przekonujących o występowaniu wad po dniu 1 kwietnia 2014 r. Istnienie wadliwości o charakterze pierwotnym tj. związanym z projektowaniem, wykonaniem i nadzorowaniem prac związanych z budową budynków potwierdza przede wszystkim kompleksowa opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa. O występujących w sposób stały przeciekach wody przez ściany, strop, dylatacje posadzek w tych samych miejscach lub w innych zeznawali także członek zarządu Wspólnoty – P. C. oraz świadkowie – członkowie Wspólnoty m.in. E. S. (k 1815,), K. W. (k 1811), M. S. (k1891), P. K. (2) (k 1926), U. C. (k 1980), A. T. (k 1988), P. G. (k 2201).

Wbrew wywodom apelacji nie można także odmówić mocy dowodowej i wiarygodności rzutom powierzchni poziomu -1 budynków przedstawionym przez stronę powodową. Jest to środek dowodowy odpowiadający co najmniej treści art. 308 k.p.c., a jego wiarygodności nie podważa sam fakt przygotowania tego dokumentu przez stronę powodową, skoro lokalizacja usterek w częściach wspólnych nieruchomości wynika także z szeregu innych dowodów, w tym powołanych wyżej zeznań strony powodowej i świadków, prywatnej opinii A. G. (2) oraz przede wszystkim - z opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa. Dodatkowo , wobec wielości dowodów potwierdzających istnienie i lokalizację usterek nie sposób uznać, iż nawet hipotetyczne uchybienie Sądu I instancji przy ocenie rzutów powierzchni przedstawionych przez Wspólnotę , w jakikolwiek sposób przełożyłoby się na treść wyroku. Przypomnieć należy , że skuteczny zarzut naruszenia prawa procesowego wymaga nie tylko wykazania uchybienia sądu, ale także wpływu tego błędu na treść zaskarżonego rozstrzygnięcia.

Niezrozumiała pozostaje argumentacja pozwanego przedstawiona na poparcie zarzutu naruszenia przepisu art. 233 § 1 k.p.c. w zakresie oceny zestawienia kosztów poniesionych przez (...) S.A. na wykonanie prac naprawczych oraz opinii biegłego z zakresu budownictwa. Wnioski biegłego o braku usunięcia wad w terminie wynikającym z porozumienia z dnia 18 października 2013 r. nie opierają się wcale na wykazanych przez pozwanego kosztach prac naprawczych, a odwołują się do pierwotnych przyczyn zawilgocenia i przesiąkania wody. Tym samym wartość prac naprawczych w żadnym razie nie determinowała konkluzji opinii, co do źródła usterek i terminu ich skutecznego usunięcia. Z uważnej lektury uzasadnienia zaskarżonego wyroku nie wynika także, by Sąd Okręgowy wyprowadził z opinii biegłego z zakresu budownictwa oraz z zestawienia kosztów przypisywane mu w apelacji wnioski. W żadnym razie wartość prac naprawczych nie decydowała o stanowisku Sądu I instancji co do braku skutecznego usunięcia usterek do dnia odbioru z 1 kwietnia 2014 r.

W świetle prawidłowo ustalonej podstawy faktycznej rozstrzygnięcia niezasadne pozostają także przedstawione w apelacji zarzuty naruszenia prawa materialnego.

Rozważania należy rozpocząć od zarzutu naruszenia przepisu art. 65 § 2 k.c. poprzez dokonanie rzekomo błędnej wykładni oświadczeń woli zawartych w umowach cesji z 2012 r., gdyż ocena tego zarzutu determinuje analizę zarzucanego w dalszej kolejności naruszenia art. 22 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej jako u.w.l.) poprzez jego wadliwą wykładnię. Do kwestii tej Sąd Apelacyjny odniósł się już uprzednio w ramach oceny zarzutu naruszenia przepisu prawa procesowego tj. art. 233 § 1 k.p.c. podkreślając, iż przesłuchani w charakterze świadków członkowie Wspólnoty potwierdzili fakt zawarcia umów cesji w 2012 r. , a ich zeznania pozostają spójne z treścią dokumentów, których przedmiotem było przeniesienie na Wspólnotę szczegółowo opisanych roszczeń przysługujących właścicielom lokali w stosunku do pozwanego. W § 2 ust 1 umów cesji zawarte zostało oświadczenie każdego cedenta o przysługujących mu roszczeniach cywilnoprawnych z tytułu wystąpienia wad fizycznych części wspólnych nieruchomości, w szczególności roszczeń z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy sprzedaży lokalu. Nie ulega wątpliwości, że z uwagi na charakter usterek, których źródłem są błędy na etapie projektowania i wykonania budynków, roszczenie dochodzone pozwem mieści się w kategorii roszczeń z tytułu wad wynikających z niewykonania lub nienależytego wykonania umowy sprzedaży wyodrębnionego lokalu i związanego z nim udziału w częściach wspólnych nieruchomości. Nie trzeba także pogłębionej argumentacji dla uzasadnienia tezy, że kara umowna stanowi surogat odszkodowania, co wynika wprost z definicji zawartej w art. 483 § 1 k.c. Z kolei w § 2 ust. 2 umów cesji cedent oświadczał, że opisane roszczenia przysługujące mu w stosunku do (...) S.A. przenosi na cesjonariusza, zaś cesjonariusz oświadczał, że przyjmuje w całości te roszczenia (§ 2 ust. 4). Brak jest podstaw, by w drodze wykładni pominąć jednoznaczny tekst dokumentu umowy.

W przypadku oświadczenia zredagowanego na piśmie, sens oświadczeń woli ustala się w pierwszej kolejności na podstawie wykładni tekstu dokumentu, z odwołaniem się do językowych norm znaczeniowe, kontekstu użytych zwrotów i ich związków znaczeniowych w świetle całości postanowień umownych (kontekst umowny). Dopiero w dalszej kolejności konieczne jest również zrekonstruowanie, na podstawie przedstawionych przez strony dowodów, zgodnego zamiaru i celu stron, a zatem ustalenie tego, do czego strony dążyły dokonując określonej czynności prawnej (por. wyrok SN z 24 lutego 2023 r., (...) 847/22, LEX nr 3508963). W realiach sporu zarówno wykładnia literalna umów cesji, jak i zeznania świadków i strony powodowej dowodzą ich woli przeniesienia roszczeń na Wspólnotę, a zatem dokonania przelewu.

Odrębnym w stosunku do umów cesji był jednostronny dokument pełnomocnictwa dla „każdoczesnego zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej (...), który istotnie po skutecznym dokonaniu cesji nie był potrzebny. Jego istnienie nie dowodzi jednak, że zgodny zamiar i cel wszystkich osób dokonujących analizowanych czynności prawnych obejmował wyłącznie umocowanie zarządu Wspólnoty do działania w ich imieniu w zakresie mających swoje źródło w umowach sprzedaży lokali roszczeń wynikających z tytułu wad fizycznych części wspólnych. W takiej sytuacji całkowicie zbędne byłoby podpisywanie kilkudziesięciu umów cesji. Trudno zaś zakładać , że kilkadziesiąt osób w różnym czasie dokonało takich bezprzedmiotowych czynności prawnych tj. bez zamiaru wywołania nimi jakichkolwiek skutków prawnych wprost przewidzianych w dokumencie umowy.

Apelujący wskazuje na brak legitymacji czynnej Wspólnoty także w ramach zarzut naruszenia art. 22 ust. 3 u.w.l., gdyż wystąpienie z powództwem w rozpatrywanej sprawie uznaje za czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, dla skuteczności której konieczna jest odrębna uchwała. Sąd Apelacyjny nie podziela tego poglądu. W piśmiennictwie i orzecznictwie za dopuszczalne w ramach zwykłego zarządu uważa się czynności, które są zgodne z celem zarządzania nieruchomością wspólną, służą utrzymaniu jej wartości i zdolności użytkowej. Zakres czynności zwykłego zarządu w dużych wspólnotach mieszkaniowych powinien być szerszy, tak by umożliwić zarządowi skuteczniejsze kierowanie sprawami wspólnoty i gospodarowanie nieruchomością wspólną. Jako przykłady czynności zwykłego zarządu orzecznictwo wymienia m.in. pobieranie pożytków i dochodów, konserwację, administrację i szeroko rozumianą ochronę rzeczy w postaci podejmowania czynności, takich jak: wytoczenie powództwa o ochronę własności, posiadania, o zapłatę czynszu itp., zawieranie umów z osobami trzecimi w tym zakresie. Wypada zatem odwołać się do uchwały nr 7/9/2013 r. , w której członkowie Wspólnoty wyrazili zgodę na podpisanie parafowanego uprzednio porozumienia o znanej im treści, stanowiącej załącznik do projektu uchwały. Porozumienie zaś w § 1 ust. 4 wprost przewidywało możliwość naliczenia kary umownej i obowiązek jej zapłaty w terminie 7 dni od dnia pisemnego wezwania na rachunek bankowy Wspólnoty. Strony przewidziały także w § 5 ust. 4 porozumienia poddanie sporów pod rozstrzygnięcie sądu powszechnego, co nierozerwalnie wiąże się z wytoczeniem powództwa. Należy zatem założyć, że głosując za zawarciem porozumienia członkowie Wspólnoty potwierdzili wynikające wprost z jego treści uprawnienie Wspólnoty do wytoczenia powództwa w związku z nieskutecznym usunięciem usterek i sporem ze Spółką (...), zmierzające wszak do ochrony praw nabytych przez Wspólnotę.

Po wtóre, Sąd Apelacyjny w pełni akceptuje stanowisko wyrażone przez Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 1 czerwca 2017 r. w sprawie I CSK 657/16 (LEX nr 2329040), zgodnie z którym wynikające z art. 22 u.w.l. umocowanie zarządu do dokonywania czynności zwykłego zarządu obejmuje zarówno reprezentowanie wspólnoty na zewnątrz, jak i w stosunkach między wspólnotą a właścicielami lokali. Może on dokonywać wszystkich czynności faktycznych i prawnych samodzielnie, w zakresie kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej, oraz w zakresie reprezentowania tej wspólnoty na zewnątrz, a także w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali, jeżeli mieszczą się one w katalogu czynności zwykłego zarządu. Sąd Najwyższy podkreślił, że ustawowa definicja z art. 3 ust. 2 u.w.l. nie określa precyzyjnie granicy między nieruchomością wspólną a odrębnym lokalem. W skład nieruchomości wspólnej mogą wchodzić zarówno te części budynku, które są niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli, jak i takie części nieruchomości, których związek funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie ma tak ścisłego charakteru. W nieruchomości więc występują wyodrębnione lokale oraz części wspólne, przy czym podział ten, czytelny teoretycznie, w praktyce przysparza niemało problemów. Wystarczy wskazać na ściany zewnętrzne budynku, będące zarazem ścianami lokali. Wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka organizacyjna powstająca z mocy prawa ze względu na przymusową współwłasność nieruchomości wspólnej, pełni rolę gospodarza tej nieruchomości. Wyodrębnione lokale nie funkcjonują w próżni, lecz znajdują się w tej nieruchomości i są nierozerwalnie z nią związane, tak jak udział w nieruchomości wspólnej stanowi nieodłączny, przymusowy element związany z odrębną własnością lokalu. Lokal, który z mocy przepisu szczególnego może stanowić odrębną nieruchomość, jest częścią budynku. Odrębny lokal jest nierozerwalnie związany z nieruchomością wspólną, a każdy właściciel lokalu jest zarazem współwłaścicielem części wspólnych. Jeśli zatem właściciel lokalu dokona przelewu na wspólnotę swojej wierzytelności, związanej z jego udziałem w nieruchomości wspólnej, to wspólnota mieszkaniowa, którą tworzy ogół właścicieli lokali, a więc także ten właściciel, który w wyniku przelewu ogranicza swe prawo, nie tylko, że nie ogranicza pozostałych właścicieli lokali, ale za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej, czyni im przysporzenie. Od strony wspólnoty mieszkaniowej, jako cesjonariusza, sytuacja pozostałych właścicieli na wskutek tej cesji nie ulega pogorszeniu. W konkluzji swych rozważań Sąd Najwyższy doszedł do wniosku, że taki przelew stanowił dla zarządu wspólnoty podstawę do wystąpienia z roszczeniem, mającym na celu niepogarszanie się stanu nieruchomości wspólnej i ocenił, że przy zawarciu umów cesji i wystąpieniu do sądu z powództwem, zarząd podejmował czynności zwykłego zarządu. Powyższe stanowisko jest akceptowane w orzecznictwie sądów powszechnych (por. wyrok SA w Szczecinie z 23 października 2019 r., I ACa 403/18, LEX nr 2848127; wyrok SA w Białymstoku z 5 marca 2019 r., I ACa 300/18, LEX nr 2669365).

Zgodnie z art. 209 k.c. każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Należy zatem przyjąć, że w rozważanej sytuacji przelew na Wspólnotę wierzytelności z tytułu wad budynków przez część jej członków stanowił dla zarządu strony powodowej dostateczną podstawę do wystąpienia z roszczeniem mającym na celu niepogarszanie się stanu nieruchomości wspólnej i mieścił się tym samym w kategorii czynności zwykłego zarządu.

Niezasadny pozostaje kolejny zarzut naruszenia prawa materialnego tj. art. 2 ust. 2 u.w.l. , za pomocą którego pozwany zdaje się kontestować stanowisko Sądu I instancji, iż ściany zewnętrzne, stropy i fundamenty wydzielające lokal niemieszkalny – garaż stanowią jednocześnie części wspólne nieruchomości. Ponownie wskazać należy, że treść powołanego przepisu nie wyklucza takiego ustalenia, a kategoria części wspólnych nieruchomości ma zgodnie z art. 3 ust. 2 u.w.l. charakter funkcjonalny. W rezultacie częściami wspólnymi, które nie służą wyłącznie do użytku pozwanego, są zlokalizowane na poziomie -1 ściany zewnętrzne budynków, ściany nośne, przegrody poziome – fundamenty i stropy, klatka schodowa, szyb windowy, korytarze prowadzące do komórek lokatorów, instalacje służące do wspólnego użytku. W rozpatrywanej sprawie taki charakter ścian, stropu, podłoża wynika jednoznacznie także z dowodu wykorzystującego wiadomości specjalne tj. z opinii biegłego z zakresu budownictwa. W ślad za Sądem Okręgowym wypada ponadto ponownie zwrócić uwagę, że istnienie części wspólnych w części garażowej nie budziło wątpliwości pozwanego na etapie negocjowania, podpisania i realizacji porozumienia z dnia 18 października 2013 r. aż do dnia 7 kwietnia 2014 r. Należy przy tym zakładać, że pozwany z racji prowadzonej działalności gospodarczej i zatrudnienia specjalistów potrafił zidentyfikować i wyróżnić części wspólne nieruchomości. Gdyby istotnie takowych nie było w części garażowej stanowiącej odrębny lokal niemieszkalny, to trudno dociec czemu miało służyć zawarte porozumienie. Postanowienia § 1, które stanowiły przedmiot negocjacji stron, pozostawałyby przecież całkowicie bezprzedmiotowe.

W ocenie Sądu Apelacyjnego, brak jest także podstaw dla zaakceptowania zarzutu naruszenia prawa materialnego tj. art. 65 § 2 k.c. przy wykładni postanowień porozumienia z dnia 18 października 2013 r., w tym § 4 ust 4 stanowiącego podstawę naliczenia kary umownej. Z postanowienia tego nie wynika, by warunkiem naliczenia kary umownej było uprzednie sporządzenie i podpisanie przez obie strony sporu protokołu odbioru stwierdzającego dalsze istnienie usterek. Taki obowiązek strony zastrzegły jedynie w § 4 ust. 3 porozumienia dla pierwszego odbioru. W przeciwieństwie do tego postanowienia, redakcja § 4 ust. 4 jest odmienna , gdyż odwołuje się wyłącznie do oświadczenia wiedzy Wspólnoty, czego wyrazem jest użycie sformułowania „Wspólnota stwierdzi…”. Strony nie zakładały zatem , że dla naliczenia kary umownej konieczne będzie uprzednie, wspólne potwierdzenie dalszego istnienia wad w formie drugiego protokołu. Odmienne stanowisko apelującego jest przy tym całkowicie nieracjonalne w świetle zasad doświadczenia życiowego i reguł obrotu , bowiem gdyby hipotetycznie dopuścić taką wykładnię porozumienia pozwana Spółka (...) mogłaby jednostronnym zanegowaniem wad i odmową podpisania protokołu wykluczyć możliwość naliczenia kar umownych.

Dodatkowo w całym analizowanym postanowieniu § 4 ust. 4 mowa jest tylko o dwóch rodzajach protokołów tj. „protokole określonym w ustępie poprzedzającym” oraz „protokole odbioru prac naprawczych” potwierdzającym skuteczne usunięcie usterek wskazanych w protokole z § 4 ust. 3. Użyte w klauzuli umownej pojęcie „dnia drugiego odbioru” odnosi się niewątpliwie do daty planowanej ale nieskutecznej czynności odbioru, gdyż odbiorem robót z istoty swej nie może być stwierdzenie, że „…przeprowadzone prace naprawcze nie doprowadziły do usunięcia usterek lub skutków usterek”. Warunkiem naliczenia kary umownej w rozumieniu § 4 ust. 4 porozumienia nie jest zatem formalne przystąpienie Wspólnoty do czynności odbioru. Notyfikacja nieskuteczności prac naprawczych w ramach dodatkowego terminu udzielonego na podstawie § 4 ust. 3 może przybrać także inną formę. Przesłanka ta zostaje spełniona, jeśli w dniu planowanego odbioru Wspólnota stwierdzi i skutecznie zakomunikuje pozwanemu w dowolny sposób (pisemnie, telefonicznie itp.), iż wady nie zostały usunięte , a te warunki zostały w rozpatrywanej sprawie spełnione. Brak stwierdzenia nieusuniętych usterek w formie protokolarnej, czy jak zakłada apelujący w „…jakiejś formie materialnej”, miał wyłącznie ten skutek, że ciężar wykazania okoliczności uzasadniających naliczenie kary umownej spoczywał na stronie powodowej. Wspólnota dla skutecznego zastosowania § 4 ust. 4 musiała zatem wykazać, że na dzień 1 kwietnia 2014 r. usterki nie zostały usunięte w rozumieniu § 1 ust. 3 porozumienia. Istnienie tego rodzaju wadliwości prac pozwanego zostało zaś potwierdzone wynikami postępowania dowodowego.

Akcentowane przez apelującego postanowienie § 4 ust. 6 porozumienia odnosi się do sytuacji, w której pozwany nie zgadza się z zastrzeżeniami Wspólnoty, i reguluje wyłącznie sposób rozwiązania takiego konfliktu. Postanowienie powyższe nie dotyczy podstaw naliczenia kary umownej zastrzeżonej w § 4 ust. 4 porozumienia. Wzajemna relacja obu klauzul umownych sprowadza się jedynie do tego, iż wydana w trybie § 4 ust. 6 prywatna ekspertyza biegłego byłaby wiążąca do Wspólnoty w tym znaczeniu, że w razie wykluczenia wad w takiej prywatnej opinii strona powodowa nie mogłaby na potrzeby naliczenia kary umownej zasadnie twierdzić, że usterki nie zostały usunięte lub nadal istnieją. Skoro strony nie przeprowadziły czynności przewidzianych w analizowanym przepisie, z całą pewnością nie wyklucza to możliwości dowodzenia nieskuteczności naprawy w procesie sądowym.

Ponadto z § 4 ust. 6 nie wynika wcale by zastosowanie tego postanowienia ograniczone było jedynie do drugiego odbioru, o którym mowa w § 4 ust. 4. W rezultacie procedura ta mogła mieć zastosowanie także w przypadku czynności opisanej § 4 ust. 3, która rzeczywiście wymagała protokołu odbioru z opisem wad.

Uzupełniająco wypada odnieść się również do tez apelacji, iż naliczenie kar umownych dotyczyło wyłącznie sytuacji braku usunięcia usterek stwierdzonych uprzednio w protokole z dnia 9 stycznia 2014 r. Otóż treść tego dokumentu jednoznacznie wskazuje, iż w ocenie Wspólnoty nie wykonano postanowienia porozumienia w zakresie usunięcia wszystkich przecieków i ich skutków. Wyniki postępowania dowodowego potwierdzają, że wszystkie przecieki nie zostały usunięte do dnia 31 marca 2014 r. W szczególności strona pozwana nie dokonała do tej daty naprawy , która zapobiegłaby przeciekaniu wody na całej powierzchni poziomu -1 budynku w części garażowej (vide postanowienie § 1 ust. 3 porozumienia).

Nietrafne pozostają również zarzuty naruszenia prawa materialnego związane z samym zastrzeżeniem i miarkowaniem kary umownej.

Postanowienie § 4 ust. 4 porozumienia z dnia 18 października 2013 r. jest ważne , skuteczne i nie narusza dyspozycji art. 483 § 1 k.c. W świetle aktualnych poglądów orzecznictwa brak jest podstaw dla formułowania tez o zakazie konstruowania tzw. kary otwartej. Oznaczenie określonej sumy , o którym mowa w powołanym wyżej przepisie, nie musi polegać na sztywnym określeniu sumy pieniężnej stanowiącej karę umowną, lecz może nastąpić pośrednio przez wskazanie podstaw jej określenia w taki sposób, by zarówno strony umowy, jak i sąd rozpoznający spór między nimi byli w stanie obliczyć wysokość kary umownej. Strony mogą zatem zastrzec karę umowną odpowiadającą ułamkowi lub wielokrotności określonej kwoty bazowej. Kara umowna za zwłokę, która ma w założeniu pełnić przede wszystkim funkcję stymulującą dłużnika do wykonania zobowiązania, może być zatem ustalona według stawki odniesionej do określonego interwału czasowego (dzień, tydzień), która może zostać określona, jako ułamek (procent) wartości przedmiotu umowy lub określona stawka (por. wyrok SN z 20 maja 2021 r., IV CSKP 58/21, OSNC 2021/12/87; uchwała SN z 9 grudnia 2021 r., III CZP 16/21, OSNC 2022/7-8/68).

Nie budzi wątpliwości, że postanowienie § 4 ust. 4 porozumienia odpowiada tym warunkom. Strony wskazały w nim określoną stawkę kary (kwotę) odnoszącą się do ustalonej jednostki czasu (tygodnia), a także wskazały zasady jej naliczenia. Spełnione zatem zostały przesłanki z art. 483 § 1 k.c.

Nietrafny pozostaje także ostatni zarzut naruszenia prawa materialnego tj. art. 484 § 2 k.c. Miarkowanie kary umownej na żądanie dłużnika należy do sfery tzw. prawa sędziowskiego. W takich przypadkach sąd dysponuje, w określonych ramach, uznaniem co do sposobu rozstrzygnięcia co do tego, czy i w jakim zakresie żądanie miarkowania kary umownej zasługuje na uwzględnienie. W rezultacie kontrola Sądu Apelacyjnego ogranicza się w tym przedmiocie do oceny, czy doszło do wyjścia poza granice pozostawionego Sądowi I instancji uznania, skutkującego arbitralnością kwestionowanego rozstrzygnięcia.

W myśl przepisu art. 484 § 2 k.c. , jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej; to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana. Norma ta może znaleźć zastosowanie zawsze wówczas, gdy w świetle oceny określonego stanu faktycznego kara umowna w zastrzeżonej wysokości jawi się jako nieadekwatna. Stosując miarkowanie kary umownej, sąd powinien mieć na względzie podstawowe jej funkcje, jakimi są: funkcja stymulująca wykonanie zobowiązania, funkcja represyjna w postaci sankcji za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy oraz funkcja kompensacyjna, polegająca na naprawieniu szkody, jeśli wierzyciel ją poniósł, bez konieczności precyzyjnego wyliczania jej wysokości (por. wyrok SA w Szczecinie z dnia 28 lutego 2018 r. w sprawie I AGa 53/18, LEX nr 2505767). Za istotne kryterium miarkowania orzecznictwo przyjmuje m.in. stopień winy dłużnika, relację do należnego wynagrodzenia, ocenę stopnia naruszenia interesu wierzyciela ( tak SN w wyroku z dnia 22 stycznia 2015 r. w sprawie I CSK 690/13, LEX nr 1659211). Powszechny pozostaje także postulat, by oceniając wysokość kary umownej, w związku z podniesieniem zarzutu jej miarkowania, brać pod uwagę istnienie szkody oraz jej rozmiar. Względy aksjologiczne przemawiają bowiem za tym, że zastrzeżenie kary nie powinno prowadzić do nieuzasadnionego wzbogacenia wierzyciela (por. wyrok SN z dnia 17 czerwca 2016 r. w sprawie IV CSK 674/15, LEX nr 2093753; wyrok SA w Warszawie z dnia 19 października 2017 r. w sprawie V ACa 147/17, LEX nr 2402441).

Analiza uzasadnienia zaskarżonego wyroku prowadzi do wniosku, że wszystkie te postulaty i funkcje kary zostały należycie rozważone i uwzględnione przez Sąd I instancji, który ostatecznie zmiarkował dochodzoną przez powoda karę umowną do wysokości około 1/3. Brak jest podstaw do dalszego jej miarkowania do kwoty 30.000 zł, czyli mniej niż 10 % jej wysokości, co postuluje apelujący.

Wbrew tezom apelacji, co zostało już uprzednio wyjaśnione, istniały podstawy do naliczenia kary umownej za cały określony w żądaniu pozwu okres, a zatem poczynając od 1 kwietnia 2014 r. Nie ma przy tym znaczenia, że liczba przecieków w latach 2014 – 2018 ulegała systematycznemu zmniejszeniu, skoro nadal występowały, a zatem nie został osiągnięty zakładany przez strony i opisany w § 1 ust. 3 stan „usunięcia usterki” , który obejmował także zapobiegnięcie dalszym przeciekom. Wysokość kary umownej uzależniona była od okresu zwłoki w usunięciu usterek, za który odpowiada wyłącznie pozwany. W judykaturze reprezentatywny pozostaje pogląd, w świetle którego, jeżeli kara umowna należy się za zwłokę w spełnieniu całego świadczenia, jej redukcja nie powinna mieć miejsca, chociażby dłużnik wykonał zobowiązanie w znacznej części. Wskazuje się, że w takim przypadku, późniejsze wykonanie zobowiązania nie powinno powodować zmniejszenia ochrony interesu wierzyciela (por. wyrok SA w Białymstoku z dnia 9 grudnia 2015 r., I ACa 746/15, LEX nr 1950435; wyrok SA w Białymstoku z 21 lutego 2018 r., I AGa 38/18, LEX nr 2516245; wyrok SA w Warszawie z 11 kwietnia 2018 r., VII AGa 847/18, LEX nr 2505757).

Zawodne pozostaje także zestawienie wysokości zmiarkowanej zaskarżonym wyrokiem kary umownej z kosztami usunięcia usterek, która strona pozwana określa na kwotę 300.000 zł brutto. Zawierając porozumienie strona pozwana z pewnością dokonała szacunku wydatków koniecznych dla usunięcia usterek i stosownie do tej kalkulacji negocjowała wysokość kary umownej. Aktualnie nie może zatem wywodzić korzystnych dla siebie skutków prawnych z poniesionych kosztów napraw, jakie zobowiązała wykonać na podstawie porozumienia. Warto zaznaczyć, że załączając do odpowiedzi na pozew zestawienie na karcie 75 akt, Spółka (...) twierdziła, że kwota 299.691,60 zł to koszty wykonania prac objętych porozumieniem z dnia 18 października 2013 r., które wedle jej wersji zdarzeń zakończyły się 1 kwietnia 2014 r. Aktualnie wskazuje, że poniesione przez pozwaną Spółkę koszty skutecznego usunięcia wad były wyższe, gdyż wyliczenie nie obejmowało prac związanych z poprawieniem estetyki ścian i stropów garaży po wykonaniu prac uszczelniających i odwołuje się w tym zakresie do faktur wystawionych przez świadka A. G. vel G.. Te jednak, co zostało już uprzednio omówione, zostały w przeważającej części wystawione po dniu 1 kwietnia 2014 r. , a zatem po umówionej dacie usunięcia usterek.

Nie sposób również podzielić stanowiska apelującego, że zmiarkowanie kary umownej do wysokości 1/3 spowoduje nieuzasadnione wzbogacenie po stronie powodowej. Zastrzeżenie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania nie zwalnia dłużnika z obowiązku jej zapłaty w razie wykazania, że wierzyciel nie poniósł szkody (tak SN w uchwale 7 sędziów z dnia 6 listopada 2003 r. w sprawie III CZP 61/03, OSNC 2004/5/69). W rezultacie rozmiar poniesionej przez wierzyciela szkody może być jedynie jednym z kryteriów miarkowania kary umownej, przy czym obowiązek wykazania tej przesłanki spoczywa niewątpliwie na dłużniku, który z tego rodzaju okoliczności wywodzi korzystne dla siebie skutki prawne ( vide wyrok SN z dnia 13 czerwca 2013 r. w sprawie V CSK 375/12, Lex nr 1360347; podobnie w wyroku z dnia 15 września 1999 r. w sprawie III CKN 337/98, Lex nr 527125). W rozpatrywanej sprawie nie sposób zgodzić się z Sądem I instancji i pozwanym, jakoby powodowa Wspólnota nie poniosła żadnej szkody na skutek zachowania Spółki (...). Uszczerbek majątkowy strony powodowej, choć trudny do uchwycenia, wyraża się w istotnym, wieloletnim wydłużeniu okresu naprawy, narażeniu części wspólnych nieruchomości na kolejne przecieki i wielokrotne usuwanie usterek, które z pewnością nie pozostają bez znaczenia dla stanu nieruchomości, jej walorów estetycznych, a w końcu jej wartości. Bez znaczenia w tym przedmiocie pozostają natomiast roszczenia odszkodowawcze kierowane przez Wspólnotę przeciwko stronie pozwanej w innej sprawie sądowej pozostającej w toku.

W przekonaniu Sądu Apelacyjnego, kara umowna w wysokości zasądzonej zaskarżonym wyrokiem czyni także zadość jej funkcji represyjnej, jako wtórnej do funkcji kompensacyjnej. Oddziaływanie funkcji przymuszającej i represyjnej pozostają skutkami wtórnymi, często faktycznymi. Sprowadzają się do ubocznego, ekonomicznego lub psychologicznego efektu, wiążącego się z perspektywą konieczności świadczenia sumy pieniężnej lub z samym jej uiszczeniem. W okolicznościach sporu funkcja represyjna i stymulacyjna kary umownej ograniczona została do przeciwdziałania zaniechaniu developera – Spółki (...) w usunięciu wad. Dalsze jej zredukowanie do postulowanej w apelacji kwoty 30.000 zł czyniłoby funkcję represyjną całkowicie iluzoryczną, gdyż prowadziłoby do akceptacji działań strony pozwanej, która usuwała usterki jeszcze przez wiele lat po pierwotnie umówionym terminie.

Sąd Apelacyjny nie znalazł także podstaw dla zmiany rozstrzygnięcia o kosztach procesu, o których Sąd I instancji orzekł na podstawie art. 100 zdanie pierwsze k.p.c. znosząc je wzajemnie. Zastosowanie tej zasady rozliczenia oparte jest na zasadzie słuszności, a decydujące znacznie ma w tej materii nie tylko stosunek, w jakim żądanie pozwu zostało uwzględnione, ale także wysokość kosztów poniesionych przez każdą ze stron sporu. W rozpatrywanej sprawie obie strony sporu poniosły koszty zastępstwa procesowego w analogicznej wysokości, obejmującej wynagrodzenie za postępowanie przed Sądem I instancji oraz za pierwsze postępowanie apelacyjne, ale strona powodowa dodatkowo poniosła koszty opłaty od pozwu – 5.125 zł, opłaty od rozszerzonego powództwa – 10.255 zł oraz opłaty od apelacji z dnia 18 listopada 2016 r. – 5.188 zł. W wyniku stosunkowego rozliczenia kosztów procesu , koszty ostatecznie obciążające każdą ze stron byłyby zatem zbliżone (pozwany powinien bowiem zwrócić powodowi w odpowiedniej proporcji także poniesione przez Wspólnotę opłaty sądowe).

Mając powyższe na uwadze, Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1, 1 ¹ i 3 k.p.c. w związku z art. 391 § 1 k.p.c. Na poniesione przez stronę powodową koszty złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika w postępowaniu apelacyjnym ustalone na podstawie § 2 pkt 6 w związku z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1935).